光臨工程。房管家。專改包租公套房。裝修租管

【經濟日報╱王應傑】

第2季房地產界最大的新聞，不是某地區房子賣出新天價，也並非市場成交有多熱絡，而是許多政策陸續見真章，像是財政部部長張盛和就表示，奢侈稅宜修、不宜廢，以及台北市副市長張金鶚4月上任後，也同時表態將推行實價課稅等政策，政府這些政策對台灣房市具長期影響。

其實，除了實價課稅議題外，我認為張金鶚目前最大的任務是解決都市更新的僵局，以加速進行台北市都市更新計畫，目前北市平均屋齡超過30年的老房子比率甚高，不僅影響市容觀瞻，老屋安全暗藏的隱憂問題更是不得不推動的主因。

很多人認為，都市更新開始動起來，是否意謂老公寓房價又能重新引領風潮？在我看來，並非所有老公寓都能一概而論，一定要具備都更潛力，才有其價值，投資人不能貿然一窩蜂搶進。

雖然第2季中古屋的成交呈現「價增量穩」的態勢，但議價空間卻有愈來愈大的趨勢。5月底奢侈稅屆滿兩年，我認為，這些被兩年緊箍咒綁住的不動產也將陸續解禁，當初以「投資」為主的客戶，若有小幅獲利，最好見好就收，居高思危。

為什麼會這麼說？主要是因為未來政府政策的不確定因素仍大，加上奢侈稅屆滿兩年的量能釋出市場後，將導致賣壓相對沈重，若是物件沒有租金收益的下檔保護支撐，這些物件產品的賣壓會高過於其他產品；至於都更題材的老公寓是否還能投資？在此提供「都更三招」給讀者參考。

第一，找出已經有明確的都更計劃公布或實施的區域。從內政部營建署或台北市、新北市都市發展局與都市更新相關的政府單位，都可以找得到詳細的資訊，對初入門的投資人來說，從公辦都更區域著手切入，優處是計畫明確、風險較低；但雖之而來的缺點、風險為許多建商已搶進卡位，一般民眾不易找到利潤較高的產品。

其次，商業用地比住宅用地值錢。大家要有一個觀念，在都會區中，具有都更潛力的房地產多半以老公寓或舊透天為主，其中商業用地者的價值較住宅地高，而位於大馬路邊的公寓價值，也較巷內的公寓高，商業區或主幹道旁的老公寓，更值得投資人用閒錢買入，慢慢等待。

最後則是要試算都更後的利潤。不能否認的是，雙北市因為房價高，公寓也出現補漲；但民眾需當心的是，很多屋主開價漫天亂喊價，但若把時間價值、前期投資成本及持有成本等計入，許多物件開價是否真的划算，得好好推敲計算，當然也必須做好最壞的打算，那就是都市更新可能會破局的狀況。

最後，我還是要特別提醒大家，銀行對於老公寓的估價態度相對保守，若資本不足者，不要輕易嘗試進場投資；再者，老公寓買入後，並非馬上能都更，少說三、五年跑不掉，因此我建議長期置產型的投資者，在購入老公寓後，最好能夠改裝出租為套房，用「收租等待增值空間」心態來買房，才是進可攻、退可守的好方法。

（作者是東森房屋董事長）