光臨工程。房管家。專改包租公套房。裝修租管

Dec 19 Sat 2009

用來看景氣好壞的工具與方式有很多，甚至衍生出有所謂的『麥當勞大麥克指數』、『星巴客咖啡指數』等等不同於官方標準的評估方式，這些在『庶民經濟』下出現的評估方式，能更貼切的碰觸到景氣的實際面，成為另一種看景氣好壞的新標準。

根據住展雜誌發展出來的『套房指數』，可以看出投資客購買套房當包租公或包租婆的意願與強度，當『套房指數』愈高時，表示景氣面佳，投資客願意將資金投入套房換取較銀行定存高的投資報酬率。反之，當『套房指數』低時，顯示景氣面差，投資客不願投資，建商推套房的意願也不會高。

從表一的統計數據可看出，套房的投資風潮盛行，特別是買不起高總價房子的客戶，怕沒搭上景氣的列車，轉而購買有小豪宅之稱的套房，使得93年以來，套房的推案量年年增加，從93年的5,517戶，增加至94年的7,458戶，95年更是大放異彩，套房的推案個數正式突破100個大關，有102個、推案戶數更高達15,285戶，是94年推案戶數的2倍多。

住展雜誌研發長倪子仁表示，95年達到近6年套房推案的高點，96年的推案戶數14,346戶，與95年相當，97年起，套房的推案量開始急遽萎縮，97年推出的戶數為4,959戶，僅有96年的35%，98年1~9月，套房的推案戶數更只剩下2,355戶，按此推算，今年全年的推案指數(約3.13)可能會創下近6年的新低點。

從表一中得知，95年的『套房指數』為15.2，是6年來的高點，97年下半年以來，受到金融風暴的影響，投資者不管是投資股票、基金或連動債等金融商品，大多慘賠，投資客在賠錢及失業率攀升下，投資的動作大幅縮手，使97年的『套房指數』，從96年的14.3下跌至剩下4.9，今年1~9月，房市雖有回溫，但仍起起伏伏在谷底盤整，投資客大幅減少，『套房指數』再拉低至2.3的低點。依此推估，今年的『套房指數』約在3.13左右，出現6年來的新低點。

景氣好時，大坪數的豪宅與小坪數的套房特別好賣，這種兩極化的奇特現象，在95、96年特別明顯，有錢的投資客一出手就是買幾十戶的套房，打算未來作包租公、包租婆，或是等蓋好後獲利了結。

95~96年的投資風潮，以地區來看，台北縣市捷運站周邊，都可以看見套房的蹤跡，台北市的中山區、內湖區及文山區，台北縣的板橋、淡水與中和，加上鄰近竹科的新竹市，都可以看見大型的指標型套房個案推出。

豪宅與套房熱賣，房價出現驚驚漲的現象，令放款的金融機構感到不安，深怕建築融資與房屋放貸款過於浮濫，會變成下一個金融風暴，於是對投機性較高的產品，特別是套房降低貸款成數，使投機客無法運用高的財務槓桿，造成97年起迄今的套房推案量急凍，『套房指數』於是跟著下挫。

97年以來，政策修正投機性買盤的動作，已使自備款太低的投機客怯步，深怕交屋時貸款不到預期的成數，若再碰到景氣反轉向下，將面臨『斷頭』的重大風險。至此，地產開發業者
開始改變策略，不擠在同一區段推案、不推單一量體太大的個案，以降低開發業者與投資客的風險。

97~98年間，像95年北縣板橋「新巨蛋」與「F1」，一推就是700多戶的套房大量體建案早已不復見，畢竟，單一個案的戶數，如超過500戶以上，交屋後所釋出的出租戶或想獲利了結的戶數過多，房價與租金勢必受到嚴峻的挑戰而大打折扣。

在政策主導下，近期套房的貸款成數雖有放寬，但大台北區居高不下的高房價，在北市大同區買一間20坪的預售大套房，房價可高達1000萬元，於是投資客的買盤縮手，除了少數幾個打著包租為號召的酒店式套房有銷路外，整體套房賣得並不特別突出。

倪子仁說，『套房指數』的高低，與住展風向球類似，分數高表示景氣好，分數低表示景氣面仍未復甦，今年3~8月，住展風向球連續出現第6個月出現代表『衰退注意』的黃藍燈，顯示景氣仍處在谷底盤整階段，而『套房指數』的持續下跌，也反應出景氣面未好轉前，投資客不願進場的市況，所以，等住展風向球分數止跌回升，『套房指數』分數也同步回升時，房市真正的復甦也就不遠了。