Dec 19 Sat 2009
在交通為主的公共建設帶動或影響下，
一個區域或地方的商機及發展核心，往往因此而有所移轉。
台北市近二十年政經中心的東移，就是最明顯的例證。
而以都市更新為首的各類開發，似乎又成為發展核心位移的推力。
到底哪些區域，將因此成為矚目的發展商圈新焦點？
某週刊上月爆料，北市新生高架橋的補強維修工程，居然使用美國兩年前就通報有瑕疵，必須回收的黏著劑。而在部分里長及市議員的倡議下，仿照韓國首爾清溪川整治模式，拆除新生高架橋，讓塯公圳重見天日的意見，也再度浮上檯面。
說起塯公圳，當然得回顧台北市的發展史。現在的台北市，信義計畫區是為政經核心；不過北市發展初期，卻是以今天看來十分破舊、亟待更新的大同、萬華區，也就是舊稱艋舺、大稻埕一帶為原點。別說是信義計畫區，中山北路往東走，當時就都是大片的農田或荒地；塯公圳的開鑿，就是為了灌溉之用。
滄海桑田，台北城發逐漸往東擴展，公部門的特意擘畫『居功厥偉』。現在的信義計畫區，是七○年代以都市重劃方式底定；交通幹道規劃及建設，更造就了東區及忠孝東路歷久不衰的頂級商圈地位。
台北市各項建設還是進行式，也就代表，發展是動態、核心隨時將有改變的。同樣地，剛升格的台北縣、將具升格資格的桃園縣及科技新竹縣，也都可循此脈絡推演。接著，我們就以此為本，大膽預言北台灣各區發展核心，可能將有哪些變化，又會因此形塑出哪些新繁盛商圈。
●台北市 西區再起 多核心時代來臨
如文首所言，信義計畫區貴為全台首善之區的政經中心，不過這是相關公共建設，特別是交通，才讓該區水到渠成，逐步成就目前的榮景。只是，辦理新的公共建設，並非讓區域地位一飛沖天或重振威名的保證。曾繁華一時的西門町，雖然後來中華路拓寬及捷運開通，帶來新的人潮與商機，不過仍難回到舊時榮景。
北市西區的都市再造，如能確切落實，對當地的市容寙陋，當有一定程度的改善；但從發展核心或商圈再起的角度，則台北車站特定區及鄰近的華光金融特區，才是使西區重拾繁盛的最重要推力。
台北車站特定區先天上就具備優勢；市民大道、多條捷運交會及高鐵先後通車，加上興建中的機場捷運，四鐵共構之姿，堪稱全台軌道交通最大動脈。區內還將興建集交通轉運、金融、商業等功能於一身的雙子星大樓。中正、大安區交界的華光金融特區，是以政府單位進駐為主，但帶動的相關效應，仍可望使西區如虎添翼、地位躍升。
再回到東區，早期頒行的內湖輕工業區發展計劃，原本是市府打算讓區內的汽車修理等行業就地合法、方便管理，後來卻陰錯陽差地造就了目前內湖科技園區的規模，及可觀的科技業產值。
後來的中山高十八標，市民、堤頂大道及麥帥橋改建，乃至今年七月開始營運的內湖捷運線，均提供了內湖連絡市中心區，更多方便的動線，目前連同鄰近的大直商業娛樂區，新東區雛形已隱隱若現。而再往東走的南港經貿園區，如果順利執行，確實有機會複製內湖的成功發展經驗。
先天上，南港不如信義計畫區或台北車站特區般，具備足夠的發展腹地，因此交通動線的規劃，更是重要。在經貿園區整體擘劃中，連絡市民大道與二高的環東大道，無疑是東西向狹長的南港，相當重要的交通命脈。
不過，軌道建設仍是未來趨勢。這方面，經貿園區則優於內湖；南港延伸線不僅與內湖線接軌，更可直接聯絡信義計畫區及台北車站，重新改建的南港新車站，更是集結捷運、台鐵及高鐵的三鐵共構站。這些規劃，都將使南港鹹魚翻身，擺脫過去黑鄉的印象，成為郝龍斌市長口中的新東區核心。
北市零星式的商圈
除此之外，台北市內還有其他零星式的商圈核心；復興北路、長安東路一帶的微風廣場，士林新SOGO及天母新光三越，及具特殊人文氣息的台大、師大商圈等。
簡言之，台北市原本就是多商圈的都會區，每個商圈都各有特色，信義計畫區則是當中執牛耳者。
那麼，台北車站的浴火重生及內湖、南港的崛起，會不會讓台北市成為一個多核心的大都會區？
目前看來，台北車站特定區的問題不少；至今新建車站內各項轉乘動線配置不夠人性化，地下商店街規劃不夠完善而未發揮預期功能，上月底試營運的台北交九轉運新車站，更因測試期間就被爆出車輛出入動線設計不良，尖峰時間恐將造成市民大道回堵。總之，交九轉運車站的營運，將是這個特區發展成敗的關鍵。
至於南港、內湖，從目前趨勢看，確實是有和信義計畫區並立的氣勢。南港經貿園區內設置世貿二館，擺明就是希望複製信義計畫區發展經驗；未來二○二兵工廠遷移後，南港腹地有限的窠臼，更有望解決。擴大內科的擘畫，則將使內湖地位更加吃重。
論相對位置，台北車站特區優於內湖、大直加南港之新東區，但就現狀及問題看，則前者要面臨或解決的難題更加繁雜。尤其新東區已具備相當規模，台北車站及華光特區則多還停留在紙上作業階段。但無論如何。信義計畫區一枝獨秀的時代應不會太久，北市雙或多核心商圈及發展重心的時代即將來臨！
●台北縣 副都心效應可望啟動
人口數冠全台各縣的台北縣，自古以來之發展歷程，和台北市可謂息息相關；幾個重要的城鎮如雙和、新店、板橋等，無一不是因為鄰近台北市而繁榮。因此，說台北市其實才是台北縣發展的隱形核心，其實並不為過。
而順此脈絡，台北縣各重要市鎮，雖然都有商業氣息甚濃或具相當特色的商圈市集，但論其重要程度，則仍遠不及北市。不過這樣的狀況，未來或許將有所改觀；箇中關鍵，則與地方改制，也就是話題仍酣的縣市升格題材有關。
九三年掀起房市風潮的板橋新站特區，由於集交通（台鐵、高鐵及捷運）與政治（台北縣政府）的雙重優勢，一直被視為北縣的信義計畫區。從這些年特區內房市價量的變動來看，也確實有此氣勢。
不過，新站特區雖仿照信義計畫區，建物二樓需規劃設置空橋，然這些年建物開發的實際用途，仍以住宅大樓為多；這和信義計畫區中心商業區內，商場、百貨及商辦櫛比鱗次的景象，有相當差異。新站特區離北縣商業核心的角色定位，有漸行漸遠之勢，也使得板橋當地的商業活動，目前仍集中在傳統之後站商圈。
再來是新莊副都心計畫。新站特區是北縣縣府所在，就算北縣升格，頂多也是和北市同等級；然而副都心則是規劃中央部會進駐，因此理論上，其重要性更高，幾乎等同於現在的博愛特區，或未來的華光特區。
副都心計畫離北市較遠，交通則為興建中的機場捷運和規劃中的環狀線，少了台鐵及高鐵。不過新站特區面積不夠大，區內商業屬性設施又有限，副都心則緊鄰頭前重劃區，未來如規劃得宜，住商用途建物可望劃分清楚，讓副都心真正發揮其預設功能，這樣，該計畫就有機會，一躍成為北台灣的發展核心之一。
從上述分析看，無論新站特區或副都心計畫，公部門的規劃與執行，幾乎左右了區域發展定位。假設九三年北縣政府針對新站特區採取不同的策略，如類似信義計畫區中心商業區，採設定地上權方式，而非賣斷式土地標售，或許現在的新站特區，會呈現截然不同的風貌。
如今北縣升格，副都心計畫可否擺脫長年『只聞樓梯響』的窘境，真正讓大新莊地區發展起飛？不僅當地居民引頸企盼，全民也都在看。而過去經驗看，副都心開發變數當然仍在；相較之下，新店裕隆城開發案，反而更具可期待性。
去年金融海嘯席捲，讓裕隆集團放緩新店中興路車廠原址開發案的推動腳步。不過和副都心相比，裕隆城開發案距離北市更近，且是更具效率的民間開發案；將規劃高級住宅、商辦大樓及商場等設施的裕隆城開發計畫，如果順利落實，將使新店地位與板橋並駕齊驅。無怪乎之前計畫曝光，當地房價旋即飆漲，建商及投資客積極卡位，就是看中該計畫發展的超級潛力。
●桃竹地區 次都會地區 商圈轉移難
和大台北相比，桃園縣的人口並不會比較少；論人口密度，集中兩大都會區，也就是雙子城桃園市、中壢市，及周邊地區的人口數也相當多。但說到商業氣息或繁華程度，則顯然就算搬出上述兩大都會區，和大台北相比，還是有差距。
以全桃園店面租金最昂貴的桃園市火車站前商圈為例，實際走一遭就會發現，商業活動密度，大約和板橋後站遠百商圈旗鼓相當。只是，類似遠百商圈等級的商業地帶，北縣境內就有好幾個，但桃園除了桃市站前商圈外，頂多就是中壢火車站前商業區，再找不出其他類似者。
無論這是區域發展定位，或資源分配差距所致也好，住民的消費能力、習慣或觀念不同也罷，我們的確很難舉出，桃園哪個主要商圈，繁華程度可與台北市任一個區域型商圈比擬，遑論是像信義計畫區或西門町這種等級者。
就因為商業型態或集中度的差異，桃園雖有高鐵車站特定區及大園航空城等，高度商業化定位的重劃區域；然而要如北縣市這般，一個開發計畫或幾棟商辦、購物中心，就能形成商圈或產生位移效應，難度甚高。看看中壢大江購物商場的失敗案例，就可略知；南崁台茂廣場也是歷經轉型，才得以持續經營至今。
因此，桃園地區的商圈轉移，是更難、更緩慢的過程。如果公部門主導的藝文特區，可按照既定進程招商，讓商業區活動蓬勃起來，或有機會取站前商圈而代之。新建的中壢SOGO百貨則是後起之秀，周邊商業活動密度，有凌駕中壢火車站周邊商業區之勢；不過由於兩區距離並不遠，故嚴格說來，還不構成真正的商圈轉移，頂多是擴展而已。
新竹的商業發展形態或風貌，和桃園算是類似；桃園有中壢大江的失敗案例，新竹市則有市區風城慘澹經營，最後結束營業的教訓。而同樣地，由於人口密度或消費力之差異，新竹要論核心商圈，也只有新竹、竹北兩大都會區有資格。
發展歷史悠久的新竹市，這些年在市府刻意推動下，都市計劃逐步向外擴張；不過商圈發展，則仍集中在城隍廟一帶舊市集區。前述的風城購物中心，原本是鎖定多金的竹科人，然而主事者大概沒料到，竹科新貴消費力是強，但工時也長，在沒有『餘時』休閒消費之下，風城最後走入歷史。
那麼，新興的公道五沿線及關埔重劃區，有沒有機會隨住宅完工、人口遷入，形成重要商圈？由於區域缺乏高能量的公共運輸系統輸運人潮，加上區域定位並非商業區，因此如家樂福這類的量販中心或者能生存，但仍不足以形成核心商圈。
竹北市這邊，情況則稍有不同。雖然新竹縣政府遷往本市，不過至今，區域的商業氣息，仍遠不如新竹市或桃園、中壢市。竹北縣治二期內有不少商場和飯店將陸續完工營運，看來確實有繁華商圈之雛型。
不過看過新竹風城的例子可知，不可能光靠當地竹科新貴支撐，如何創造更多人潮湧入，才是區域能否發展出重要商圈的關鍵。這方面，當然有相當多的環節必須配合；包含高鐵新竹車站生物醫學園區順利建構，台大、清華、交通及台科大校區建置完成，這些都是當地能否創造商機形成核心商圈的觀察點。
●結論 地利與人和 商圈位移缺一不可
從上述的商圈轉移預測分析來看，要形成新興商圈，再產生重要性轉換，也就是核心位移，取決因素相當多，而且還缺一不可；這包含了區域住民的消費力、型態及觀念，商業質量及形式，都會發展現況，當然還有稱職的大眾交通系統。
以台北市來說，信義計畫區能有現在的規模，除了貴為首善區內之最精華區外，全台灣消費力最強的消費者也都在北市，尤其在政府擘劃下，以世貿中心及市府遷入為起點，各式交通動線為輔，而終究成就了現在的光景。同樣地，西門町曾有此風光，台北車站特定區則有類似的潛質。
然而，桃園就很難形成同等級的核心商圈；畢竟商業型態消費者能力與心態不同（人和），各項建設配套及資源（地利），也難望大台北地區之項背。新竹雖然有著竹科新貴加持，消費力較強，然其他條件則仍無法配合。
因此我們看到，隨著公部門或民間的投資開發，大台北地區不斷產生新興商圈及發展中心位移現象，但到了北縣邊陲及桃竹，類似模式則難以複製。這是吾人在進行置產及投資時，宜同時併入考量的部份。
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