Dec 19 Sat 2009
如果現在你的手中有三百萬現金，請問你將會如何處置？這三種投資商品各有其擅長，且看你要選擇短期投資還是長期置產。但是相對比較起來，房地產的投資報酬率，似乎還是略勝一酬的，至於是否如此？請看以下幾位專業人士分析。
黃金 十年報酬率約十一％
過孟袁（匯豐全球關鍵資源基金經理人）
通膨勢必是近幾年無可避免的趨勢，德國前央行主席保羅（Karl Otto Pohl）曾用「牙膏」形容通貨膨脹形成的情況，他說：「通貨膨脹就像牙膏，一旦擠出管子外，就難以再收回去了。」
去年下半年開始，全球央行為了救景氣，採用激烈急進的手段引導利率貼近零，接著各國比賽撒錢，由於下的藥太猛、給的錢太多，全球資金淹腳目，錢都擠出來了，雖然通膨還沒來，卻已埋下極大隱憂，歷史經驗顯示，通膨常來得讓人措手不及。
未來通膨跟過去的通膨有點不一樣。過去是因為經濟過熱、央行降息造成。這次卻是全球百年罕見地聯合下猛藥，包括日本、美國已貼近零利率，歐元區與英國利率也降至一％左右，再加上全球採用量化寬鬆政策（直接出面收購債券，增加貨幣供給，口語說法是」印鈔票」）。如美國聯準會三月初斥資一兆美元購買相關債券，把利率打下來，讓錢從銀行流出來，結果股市就此展開反彈，美股至今已反彈三十五％。
歷次美國FED降息均會啟動多頭行情：從八○年代的融資併購狂潮（LBO）、九○年代的科技股多頭、二○○○年的房市榮景，這次降息風再襲捲全球，不但複製之前所有狀況；而且不像過去藥是一杯杯給，現在是一桶桶給，全球都使出激烈、急進的手段對抗不景氣。造成實質利率很低，市面上可借貸的錢很多，一旦經濟復甦，因為借貸成本低、對原物料需求急速拉高，過剩的貨幣競相採購有限的資源，通膨將快速重返市場。
黃金被認為是最能夠對抗通膨的工具之一，無論是景氣差、或是有戰亂威脅，黃金通常都成為資金的避風港，黃金是屬於抗通膨、抗通縮、抗美元貶值的商品。
黃金除了工業需求外，還有來自各國政府增加黃金儲備的需求，尤其是越來越有錢的中國政府，另外新興國家消費者的投資及裝飾需求（比如印度婚嫁），以及西方富豪避險，都為黃金帶來巨大的買盤。
從供給面來看，過去五年黃金開採量從每年兩千八百噸下降到兩千五百噸，中國黃金協會最新預估，中國黃金存量最終會提升到五千噸，從供需面來看為金價帶來支撐。
就金價的走勢來看，金價已從二○○○年開始連漲八年但是黃金投資風險也是存在的。舉例來說，IMF未來幾年可能會釋出四百多噸黃金，恐怕會影響行情，只是利多有機會抵銷拋售利空。
黃金走勢應該怎麼判斷，最簡單的方式，就是透過跟美元的負相關性來判斷。從歷史長期平均來看，美元跟黃金是呈現負相關：當美元指數下跌一％，黃金價格就會上漲約一％，幾乎是完全負相關。
如今美國大量印鈔票，過剩美元逐漸浮現而走貶，四月以來美元已走貶二點四％。若比對金價跟美元指數，目前金價在九一○美元左右，美元指數在八十四；去年三月金價高點區間在九六○到一○○○美元，而美元指數在七十一左右，若美元再走貶到去年的價位，黃金還有可能再拉升十％以上的可能性。
要注意的是，金價波動程度不亞於新興市場，在通膨預期心理下，投資人想要「淘金」，若選擇單一產業基金這類高波動商品，如石油基金或黃金基金時，在市場變數可能再起下，需有適度的風險意識，最好還是以全方位的資源基金介入，以適度降低波動度。
股票 尚未進入主升段 仍有期待行情
朱俊奇（前瑞士銀行 財富管理顧問）
在金融市場中，交易的股票價格，除了反應股票價值外，又多了一份預期心理在其中，公司的價值容易評估，但預期心態好比人的心理，其實相當難以捉摸。
舉一簡單例子，每每股市上萬點時，總成交值動輒二千億餘元；但空頭市場二千點時，成交值卻只有百億元之譜，固然空頭時上市公司獲利不佳，但另一個主因，則是預期心理作祟。
投資人擔心大盤指數進一步下探至更低的位置，而出現越低越不敢買的狀況，反之亦然，萬點時明明更貴的股票，卻有更多人搶進購買，因此預期心理是股市中極重要的影響因素。
股票有三個主要特性，讓投資人又愛又恨。
一、 長期報酬優於債券─雖然股票波動較大，稍一不慎，年度便出現二位數的虧損；但若拉長來看，漲漲跌跌之間，股票的長期年報酬率是約十％，遠比穩定的債券投資約四至五％好得多。
二、 極佳流動性─股票是眾多投資工具中流動性相當好的一種，也因此，可說是相當容易宣洩情緒的商品，只要十秒鐘，便可用市價出場或進場，完全表達投資人當下的投資心理。此特性亦對有資金臨時需求的人，提供極大的方便性，資金的調配極易掌握。
三、 價格透明度高─大多數股票的交易，是在集中交易市場中的電子撮合的，是一個公開又透明的交易機制，不到一分鐘可以撮合多筆，亦即有多筆即時價格。
但也因上述的優點，造成投資人在操作上，極易出現虧多賺少的不理想狀況。
流動性佳，投資人往往易受到「貪」和「怕」的投資心理影響，而無法將股票理性的持有或出場，因此在追高殺低下，結果往往令人失望。
股市投報 回憶多不好
每每詢問身邊投資股票的朋友，十個有九個都是不好的回憶與經驗。其實因股票的上述特性，而無法理性的長期持有是最重因素，放長期時，都買不多；買多時， 卻通常又都放不長，導致投資虧損。
展望未來，全球本波股市反彈都在各國央行降息、流動性過剩、同時伴隨基本面的惡化狀況等等，亦在第一季末相繼受控制的好消息，因此出現了相對應末跌段的急速反彈，個股反彈上倍比比皆是，也令很多來不及進場的投資人扼腕。
有長期投資經驗均了解， 末跌段時不可能押得滿大部位，面對初升段時反彈，又要抱得住，可謂難上加難。
因此本波並非決戰點，重點還是在未來台股是否能步入主升段，當然主升段的行情必須有基本面景氣回升的配合，鑑於本波經濟實質受損嚴重，未來景氣極可能呈現U型底復甦。
因此未來雖然大盤再大跌機率不高，在等待基本面回升前，台灣有產業代表性的個股，在二岸和解共生的環境下，將是逢低承接建議的擇股方向，短期在主升段不易展開下，恐是不占指數的小型股天下。
房地產 掌握時機 十年投報率五成不難
陳韻如（住展房屋網 總監）
相對於黃金及股票，房地產的投資門檻最高，但獲利卻也是最驚人的，被歸類屬於理性的計畫型投資。因為自備款的籌措儲存需要長時間，一旦選定產品後，投入金額數十萬、上百萬，因此相對於其他投資，房地產投資需得更為謹慎，獲利當然也就更為誘人。
過去房地產的循環期大約為七年，從六十二年至六十九年、六十九年至七十六年、七十九年至八十五年、八十五年至上一波的九十二年，大都是接近七年的循環。
除了八十五年那一波之外，其餘幾波的漲幅幾乎都是以倍數翻揚，九十二年這波將房價推升到新高點，都會區房價平均漲幅約五成左右，預售屋漲幅較大，約為五至七成。
但若是以全台灣來看，房價漲幅顯然就沒有這麼高，一般中古屋長期（約十年）持有的漲幅約在十％至十五％，預售屋則約在二十％，選對產品及地點，都是關鍵因素。
二○○三年至二○○四年是台灣房市一個重要的轉折年度，統計北台灣重點區域，可以看出在這段時間內，推案單價的漲幅變化。
從預售屋與新成屋合計的平均推案單價來看，台北市南港區因為有南軟及交通議題支撐，漲幅最大，單價從二十七萬竄升到五十萬；新店市因為推出水岸景觀住宅，因此平均單價增加約六成。
屬於台北市老舊社區的萬華區及大同區，在更新題材激勵下竟也不遑多讓，房價增幅達五成左右；土城及永和雖然推案不多，但是新案房價漲勢凌厲，都有五成五左右的表現。
另外，台北縣的三重市、汐止市，以及台北市漲幅較小的文山區及北投區，這五年來的房價增幅都在三成至四成。桃園的八德市及中壢市，房價也有兩成左右的成長。
而房地產的投資價值，在波段點很容易顯現出來。舉例來說，二○○四年房市尚未全面復甦時期，多數區域房價都還不高，成本低獲利高。
以台北市文山區為例，二○○四年平均單價為二十八萬，今年五月的平均單價為三十六萬，如果當時購買一間四十坪三房新成屋，總價大約是一千一百二十萬；目前總價核算約為一千四百四十萬，總價增值三百二十萬，漲幅約為二十八％，每年穩定的投資報酬率大約是六％。
不過當然並非每個地區都有好表現，像三峽鎮、林口鄉及淡水鎮，因為供給量大，這幾年房價波動起伏不斷，目前房價幾乎都回到五年前的起漲點。換句話說，只要選對具有未來議題的區域，相對低價反而是個買進的好時點。
投資比較分析
無論是黃金、股票，還是房地產，在投資策略上，各有其優缺點，但重點是，在投資決定的時間點，要如何研判走勢是向上還是向下，結論就是，要用比較長的時間序列當參考。
同樣比較二○○四年至二○○九年的投資產品走勢，發現黃金現在可說是正值高檔期。從長期資料可看出，過去長久以來，大約有十年時間，黃金的平均價位都維持在二六○至三八○美元之間，從二○○四年開始飆漲，去年三月間最高價位來到一○○三美元，目前則在九百美元左右。
黃金還會不會再漲？其未來議題的關鍵，在於通膨發生的時間點及全面性，通膨愈嚴重，黃金價格就愈看好；但是，通膨對世界各國都是十分嚴重而棘手的問題，各國政府不會坐視通膨而不管。換句話說，黃金的黃金時期恐怕不易長久。
而目前黃金又處在高價高檔期，除非是以短線模式操作，否則現在進場風險還是不小。更何況，近十年來黃金的投報率約十％，上下震盪很大，也就是說，平均一年才一％。
台股對多數人來說，誠如前述所言，大都是傷心往事居多。從一九九○年一萬兩千點，到八十年的三千多點；二○○○年至二○○一年又重演一次，只不過高點未過萬點。去年到今年，第三度上演從近萬點跌落到三千多點。
台股十年線約在六千四百點左右，這幾個月來受到資金行情激勵，大盤一路從三千四百點上衝到六千六百點，成為全球股市的新焦點。台股這一波行情究竟是「抬頭的熊」，還是」低頭的牛」，看法十分兩極化，並沒有一致的看法，多空交戰中。
台股長期的年投報率大約有十％，看來似乎很誘人，但是誠如朱俊奇所言，股票很難抱得多又抱得長，所以台股投資人在追高殺低的起伏中，往往是以悲劇收場。
房市跟股市在某種程度上有異曲同工之妙，如果說難以賺到台股十％的年投報率，是因為抱不多與抱不長；那麼，房地產卻恰好符合這個特性，房地產必須持有金額高、持有時間長，這兩項必要條件就是房地產的特性，所以購買房地產，只要區位或產品不要偏離主流，大多能獲得在股市得不到的投報率。
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