明年進場購屋 更須審慎保守
由資金與兩岸行情撐起的房市，在明年可能啟動升息後，立刻面臨拉回盤整的挑戰。雖然長線依舊看好，但專家警告，此時的房市策略須更加審慎，最好不要承受太高的借款成數，以免將來出現還款困難。
「什麼！利率可能要升了？怎麼這麼快？」家住台北的上班族黃小姐，翻開報紙就嚇了一大跳。她和先生名下一共有三幢房子，一幢自住，剩下兩幢當作投資，原本的計畫是兩、三年後把其中一幢房子賣掉，作為小孩的教育基金，現在已被全盤打亂。「如果明年央行就升息的話，我們就得提早把房子賣掉。」
雖然央行總裁彭淮南話說得保守，但抑制房價的動作，已經在市場上悄悄啟動。繼彭淮南之後，經建會連續兩天舉辦了專家諮詢會議，全面檢討現行的不動產稅率；進入十一月後，預期未來利率可能止跌回升，包括富邦人壽、土銀、台銀等金融機構，也開始調升指數型房貸的指標利率。
升息議題，困擾的不只有市井小民。一位房地產業者就透露，自從傳出央行有意讓房市降溫的消息，他立刻接到好幾位頂級客戶打來的詢問電話，「每一個人都問：現在是不是該賣房子了？」
房市三大利多開始質變
今年以來，房市榮景主要來自三大原因：低利率、優惠房貸以及兩岸和解。太平洋資產管理顧問公司張欣民分析，自從去年九月的金融海嘯之後，房地產市場的信心一夕間崩盤，為了挽救急速衰退的景氣，央行連續多次降息，向市場灌注充沛的資金；另一方面，政府也推出總共兩千億元規模的優惠房貸專案，一推一拉之間，加上兩岸和解，陸資來台購房的樂觀預期，才在今年創造出一波房地產榮景。
這個現象從利率與貸款數字來看更加明顯。以五大行庫（台銀、土銀、合庫、華南、一銀）為例，去年九月的房貸利率還有二‧八％，但到了今年年初，卻連二％都不到；而每個月的新承作放款金額，也從去年第四季三百億元左右的低水準，直接拉升到今年第二季以後的六百億元，達到近年來的高點。不過，這三大利多因素目前也開始質變。首先，歷經多次調降之後，央行的重貼現率已經來到史無前例的一‧二五％，未來不但難再降息，反而有可能因為景氣逐漸復甦而調升；其次，優惠房貸政策不再續辦，意味著購屋成本也會逐漸增加；而一直被期待的兩岸行情，在部分投資專家眼中，仍舊抱持著疑慮的態度。
張欣民認為，「低利率的環境，至少明年上半年還會維持住；就算升息，也不會是急升。」但他提醒，兩岸關係的好轉，反而會是影響房市榮枯最大的不確定因素。「現在大家期待的就是ＭＯＵ（兩岸金融監理備忘錄）跟ＥＣＦＡ（兩岸經濟合作架構協議）；只要還沒簽定，都有想像空間。」張欣民認為，只要這兩項議題塵埃落定，台灣的房市等於「利多出盡」，「題材消失了，可是陸資未必會馬上進來買；如果利率又逐漸上升，市場對於價格下修的預期只會更強。」他評估，即使長期仍然看漲，但在多空因素轉換下，明年的台灣房市很可能會出現一波回檔。
至於央行升息後，房市是否會出現重挫？專家認為，過去幾年來，房市真正熱絡且創下天價成交紀錄的，多半集中在大台北地區，台中和高雄反而比較平靜，因此即使回檔，幅度應不會太大，估計應該以拉回盤整為主。
眼見房市日益詭譎多變，民眾又該怎麼因應？
投資客現在得見好就收
利率走升，首當其衝的正是房地產投資人。專家建議，在房價已經來到相對高點時，投資人最好放緩腳步，先觀望一陣子再下決定。
據了解，目前在台北市區內，不論是小套房或是店面，租金報酬率已經逼近二％的水準，「租金收益漲不起來，可是房價一直往上走，報酬率當然越來越低。」台灣房屋不動產研究室執行長邱太(火+宣)分析。
由於房價漲幅大於租金漲幅，固定收益型的房產已然進入微利時代，「還是見好就收，先出場觀望一段時間」。另一方面，若是著眼在價差，不妨等到台灣升息的腳步確定、房市確實拉回之後再行進場，利潤也會更高。
即使不是投資，升息之後對於每個月按時繳貸款的上班族而言，負擔也的確加重。此時，許多人想到的第一件事，就是趕快把自己的房貸轉到新銀行，享受只須先付利息的優惠。
「這樣做其實不太聰明，」一位行庫主管表示，當前的利息水準已經處於歷史低檔，除非每個月的房貸支出占所得的三成以上，否則轉貸的效果有限，更得另外付出一筆手續費。此外，若手中有閒錢卻暫時不打算投資的房貸族，不妨趕快先還清一部分，以降低每月的還款金額。
看到房價越衝越高，確實有不少原本想買房的人被嚇跑，但邱太(火+宣)覺得，只要看了喜歡，生活機能佳，「還是可以大膽買下去。」他建議，首購族的第一間房還是先從郊區開始，等經濟狀況轉好，再逐漸往市中心移動。
以大台北地區為例，他特別點出捷運沿線以及重劃區兩大概念，不但生活機能便利，未來也有增值性，價位也並非高不可攀，不論是自住還是打算換屋，都很值得首購族考慮。
即使升息在即，市面上還是有不少前兩年或者前三年固定利率的房貸商品可選擇，對買屋的人一開始並不會造成太大負擔。不過富邦人壽總經理鄭本源提醒，許多房貸產品雖然剛開始利率較低，乍看之下十分優惠，但過一兩年後，利息一下子拉高不少，貸款人的負擔其實並沒有減輕。
「最重要是自備款至少要有三成，房貸支出也不要超過所得的三分之一。」鄭本源建議，首購族選擇房貸時，除了挑選利率較低的方案外，也要注意還款限制，以免將來要轉換銀行時，反而承受過高的成本。
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