2009-12-24 【永慶房屋】
市中心房價高漲 超越去年高點 台北居大不易 「輕移民」現象愈發明顯
根據台北市政府統計，11月份北市建物買賣移轉5,604筆，與上月5,545筆差距不大，僅微幅增加1.1%，仍維持上月的交易水準。若探究各行政區的交易狀況，台北市中心板塊的大安、中正因單價上漲，交易量呈現萎縮，反而是位居台北市郊板塊的南港、內湖與士林，交易量擴量成長，顯示市中心板塊價格過高，購屋民眾追價力道薄弱，因此退而求其次，轉往第二線的台北市郊板塊購屋，帶動「輕移民」風潮。另外，根據永慶房仲集團調查顯示，原居住於台北市郊板塊的民眾，因台北市房價持續攀高、薪資未同步成長的狀況之下，遞延至台北縣一級城市購屋的比例也相當高。
台北市中心房價高不可攀 每坪53.9萬 比去年六月高點51.3萬高
台北市中心買一坪 台北縣可買兩坪 購屋板塊大挪移 遞延效應浮現
永慶房仲集團研展室黃增福協理表示，12月市中心板塊的住宅均價已來到每坪53.9萬元，與今年1月的43.5萬相比，漲幅高達23.9%，甚至超越去年六月高點的51.3萬；台北市中心外圍板塊12月住宅均價為每坪36.4萬元，較1月的30.7萬漲18.6%；台北縣一級城市12月住宅均價每坪25.7萬元，較1月的21.3萬漲20.7%。由此可看出，市中心板塊房價漲幅最為明顯，若以均價來換算，市中心板塊買1坪的錢，可以在台北市郊買1.5坪，台北縣一級城市買上2坪。根據永慶房仲集團調查分析，由市中心板塊轉往台北市郊板塊的民眾，以總價1000-2000萬、5年內大樓與坪數21-40坪之住宅產品最多；而由台北市郊板塊轉向台北縣一級城市板塊的民眾則以總價1000萬以下、5年內大樓與21-40坪住宅產品為主。
「輕移民」效應：5年內新成屋大樓正夯 21-40坪為市場主力
黃增福指出，原居住於台北市中心板塊的民眾，一般來說，薪資所得較高，房價負擔能力強，但在房價持續高漲，又要因應結婚、生子等首購與換屋需求下，只能轉往第二線的台北市郊板塊購屋，因此2000萬以下住宅產品熱銷，而在這樣的總價之下，20-40坪仍為市場主力，不過由於台北市郊板塊住宅均價較市中心低很多，因此40-60坪所佔比例也相當高，佔二成以上，顯示愈往外圍，可以購買的坪數相對增加，可使用的空間更寬廣。此外，市中心精華地日益稀少，即使建商新推案，價格也高得嚇人，反而是台北市郊的新成屋，物美價廉，相對吸引市中心民眾搶進購買，5年內新成屋成交比重高達46.3%，接近五成。
至於原居住於台北市郊的民眾，由於交通便捷性與公共設施不若市中心完善，住宅單價卻比台北縣一級城市板塊高出10萬之多，在比較效應之下，紛紛轉往台北縣移動。而由台北市郊轉往北縣進駐的購屋民眾中，同樣偏好5年內新成屋大樓，佔37.5%，比較特別的是公寓成交比例也不低，也有近三成，黃增福進一步分析，由於台北縣的相對低價，較能吸引首購族群的目光，因此總價1000萬以下住宅產品最為賣座，對於首購族來說，身心各方面狀況良好，與其購買公設比動輒25%、30%的大樓，不如買公設只有個位數的公寓，空間使用更靈活，因此公寓型的住宅產品買氣熱絡。
台北縣市住宅市場首購與換屋為大宗 投資性買盤增
若從購屋動機來看，不管從市中心換市郊，或是由台北市郊換台北縣，住宅市場主流仍是首購與換屋族群，合計佔比高達近八成，不過，投資與資產配置這類投資性買盤仍佔有一定比例，顯示在各項重大建設與捷運路網即將成形等利多加持下，購屋民眾看好台北縣市房地產後市。最後，黃增福提醒，雖然國內外景氣已有明顯復甦，但失業率仍高檔盤旋，而薪資所得未明顯增加，都考驗未來經濟成長，而今年以來市場資金氾濫的激情演出後，預期明年以後央行將會推行貨幣緊縮政策，一般住宅市場將回歸基本面，不過，在經濟狀況好轉、兩岸持續開放，政經穩定發展的前景下，房市溫和成長應是可被期待的。
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