存房子，打敗績優股！

製作人：郭奕伶 撰文者：賴寧寧 研究員：林育嫺

商業周刊 第1129期 2009-07-13

前幾天，工地通知我，「你的房子蓋好了！」 

即便工作忙碌，我還是偷空開車，去木柵看「我的房子」。站在這間快完工的小套房裡，我感覺到自己臉上露出欣慰的表情：「不知不覺中，我竟然也存下一間房子了（當然，還有貸款要繳啦）！」 

「有土斯有財」，是老祖宗流傳下來理財智慧。但，股市的億萬富翁誕生後，很多我的朋友們，包括我自己，都沉醉一夕致富的「股票夢」裡。去年的金融海嘯，粉碎了這個美夢，大家驀然回首發現：「我的股票沒了，但，我的房子還在！」 

「好家在（台語，幸好之意）！」很多人心頭一驚，而我，也是其中一位。 

從政大經濟系畢業之後，我在新聞界工作二十年，跑財經新聞，資訊多、又快，常有各路傳來的股票「明牌」。多年下來，我的心得是，買股票賺得快、賠得更快，只要一個空頭市場沒避掉，以後，怎麼樣也補不回來。 

大賠後，我才發現自己如此易受情緒左右，像個菜籃族一樣追漲殺跌。金融海嘯發生前一年，我跟孩子的安親班媽媽們聊天，發現她們比我年輕，是普通上班族，卻懂得用私房錢攢下了兩、三間房子，我汗顏：薪水不低、工作也夠久，竟然連一間房子都沒攢下來。 

當下，我頓悟：我根本不適合投資股票，身邊的錢又常變不見（因為愛花錢），還不如跟著學「存房子」。於是，在學長的介紹下，我在木柵買了一間預售小套房。 

自此，除了一對兒女，我多了一間房子要照顧，沒有多餘的錢投資股票。但這段時間裡，股市大漲。看朋友們股票賺得開心，我心裡還是有點掙扎：「買房子真的比較好嗎？」 

沒想到，後來金融海嘯鋪天蓋地而來，周遭的笑臉沒了，唉嘆聲多了，更不時傳來「某某某賠多少」、「某某某被斷頭」，我一面難過朋友的損失，一面卻有種踏實的感覺。

股票留不住，房子存得住　
把房子當現金存，四年賺一三七％ 

「有土斯有財」，在這個時代，被重新定義。原來，房子，也應該被當成現金一樣，用「存」的。每個人，都要為自己開一本「房屋存摺」。 

兩個禮拜前，碰到一位當公務員的學姊，我隨口問起：「妳會不會想買房子？」沒想到，她答道：「我前幾天在新莊捷運線附近，剛買了一間房子。」「股票都抓不到（買賣）點，還是（把錢）放在房子比較好。」今年四十五歲的學姊，她的房屋存摺裡已有三棟房子：一棟自住、一間小套房，新莊的房子是她的第三間房子。 

我們公司的業務小唐，三十七歲，他每天努力賣雜誌，也認真學理財，希望早日五子登科。豈知，過去三年他聽消息，砸下一百六十萬投入股市，沒想到，晨星半導體、正崴權證……等，讓他慘賠五六％。同一時期，他用不到四百萬低價買入大同區老房子，最近，東森房屋來敲門，問他九百萬要不要賣出？他嚇了一跳，短短四年，他存房子竟大賺一三七％！ 

股票，讓他心痛；房子，讓他欣喜。採訪了許多人後，我的心得是：「股票留不住，房子才存得住。」 

「績優房」，可以打敗「績優股」嗎？首先，我們以上市櫃超過十年以上的公司為母體，挑選出最近三年、每年每股稅後盈餘超過三元的公司；績優房部分，我們則藉由五大房仲業者協助，挑選出全台精華地段。 

比較過去五年績優房與績優股的投資報酬率後，我們發現：兩者投報率皆不差，只要抱牢五年，報酬率從三成到兩倍都有。但，重點是，多少人能抱牢績優股呢？ 

＊績優地段打敗績優股！——10個地段、10檔台股近5年投報率比較

10個地段、10檔台股近5年投報率比較

股票買賣快，房子有門檻　
股票供給不斷，好地段土地卻有限 

「股票要買賣太容易了，只要一通電話、一個按鍵，就可以。而且，股市波動大，情緒容易受影響，買到再好的股票，也很難留得住。」淡江大學產經系副教授莊孟翰說。 

再比較一下週轉率，就有答案了。去年，股市的週轉率高達一三八‧一三％，而房市的週轉率僅五％。也就是說，股票的週轉率是房市的二十七‧六二倍！這意思是，一間房子在一年內轉手一次時，一張股票已經轉手了二十七次，股票賣掉的速度遠大於房子。 

信義房屋行銷部經理蘇啟榮說，每人一生僅會換屋兩到三次（結婚、生子、小孩離巢），但股票呢？「一個交易日就不知幾次了。」 

也因股市超漲超跌，一般人很難克服「恐懼與貪婪」的心理魔障。因為恐懼，你常會賣在低點，因為貪婪，你也可能會買在高點。 

除了週轉率差很大，股票、房子的交易成本也迥異。股票交易，政府收取的稅率加上手續費，僅千分之六。但交易一間房子，包括仲介費、契稅等規費，交易成本起碼是股票的十倍以上（以台北市二十坪、每坪三十萬元的老房子計算，交易費用約占總價的六％至八％）。 

因此，股票今天買、明天賣，成本極小。再者，一張股票幾千元就買得到，而房子，即便台北縣小套房，一間也要三百多萬元。房子進入門檻、買賣成本高，以致週轉率低，得以克服人性的貪婪與恐懼，存下財富。 

此外，房子能賺錢，還有「供需」因素。 

康和證券自營部總監廖繼弘分析，好地段的土地，供給量有限，短期內，房價或許漲幅較股票小，但，長期看，幾乎只漲不跌。但股票的供給量卻源源不絕，企業盈餘轉增資、現金增資，一直印股票，增加股票供應量，再好的公司，也抵擋不了股本越來越大、稀釋獲利的壓力，長期而言，股價上漲的動能就有限。 

每月付房租，不如繳房貸　
三大理由，趕快啟動你的存房大計 

現在，趕快開始你的存房計畫吧！

理由一、利率跌到歷史低點，現在存房子的成本最低。目前五大銀行一年期平均存款利率跌至○‧七七％，這意味著，你在銀行存入一百萬元，一年後，你只能領到七千七百元利息收入，相當於每月利息收入僅六百四十多元，只夠上小學的孩子買一套夏天制服。 

若你此時存房子，貸款利率不到二％，每貸一百萬元，每月只要付銀行一千六百多元利息，把錢放在銀行，不如把錢拿來存房子。 

理由二、為通貨膨脹再起預做準備。在全球央行聯手降息，釋出大量資金後，這些四處流竄的錢，兩、三年後，景氣回升，將成通膨的壓力來源。如果你沒有抗通膨資產，如房子，未來，你可能成為「新窮人」。 

理由三、土地供給有限，房價打敗所得。淡江大學產經系副教授莊孟翰指出，從過去到現在，房子「幾乎只漲不跌」。以北市為例，過去三十年來，房價漲十六‧三六倍，國民所得才漲一○‧二三倍，物價更僅漲了一‧五倍。換言之，房價打敗你我辛苦賺來的所得，更贏了物價。 

其實，「存房子」是古早智慧，很多阿嬤靠「存房子」養活事業、養大小孩。七十四歲順成麵包創辦人吳楊愛珠，投資房地產四十年，她買店面、大樓，幾乎都賺。順成麵包位於忠孝東路、敦化南路口的總店，就是她四十年前，以一百多萬元買下，現在這店面的市價已超過一億元，增值百倍以上。 

「付房貸和付房租，金額差不多，但是房貸付久了，房子就是你的，」吳楊愛珠說。有了房子，你才會有會增值的財產，然而，「股票要每天照顧（看盤），我沒時間照顧，所以，一百萬元的股票會變五十萬、三十萬，最後變壁紙。」而房子買了放著，不必照顧也會漲。 

六十三歲的游媽媽，早年和先生在中壢經營家電業，賺了些錢，民國七十七年，股市起漲，先生進股市入了迷，不但勸阻不成，甚至連婆婆也支持他。 

她一氣之下，把自己的錢投到房地產，結果，萬點崩盤那波，先生總共賠了兩千萬元。而她卻先後買了別墅、店面、住家，各賺了五成到一倍，更因此累積到移民澳洲的五千萬元資金。現在，她除了靠台灣的租金生活，也在澳洲投資土地，大賺三倍。

存房子，不等同於買房子　
得挑對地段、避開兩難、留意四要 

她說：「好在房地產賺錢，不然，現在，家產可能都被先生的股票賠光。」 

如果你和我一樣，只是平凡上班族，投資股票又容易受貪婪、恐懼的心理左右，那預約未來十年的財富，從現在起，「存房子」吧！ 

不過，「存房子」和「買房子」不完全相同。如果你是買房子自住，那你可以有比較多的主觀，例如，你喜歡看山、看水、看日落，就可以買景觀屋。又例如，你家人口多，要買有四、五個房間的大房子，條件可圍繞在「我喜歡」、「我家人喜歡」，感性多於理性。 

但「存房子」就不同了。存房子，是希望房子能保值、兼創造財富，因此，「最重要的，是考慮下濾作用（Filter）」莊孟翰說，也就是要有流動性，容易轉手、變現。什麼樣的房子會賣不掉，不能存？ 

存房子要避開「兩難」：「難租、難貸」，租不掉的房子，代表生活機能差、交通不便；難貸的房子，代表地點差。存到「兩難」房子，財富不但越存越少，還可能套牢一輩子。 

房子要怎麼存？以下，則是「存房四要」： 

一、要選擇地段：存在人口成長地區。「人口，決定當地房屋需求」，因此，我們依人口趨勢，選出全台灣潛力地段。 

但，房價續創新高的台北市，卻是人口持續外移地區。長期觀察房地產的國際票券副總經理蔡佳晉說，「台北市是盆地，土地有限」。「沒地了」，因此，日前台北市標售信義路二段公有地，每坪得標價竟突破五百萬元！ 

供給稀少，需求卻來自台商返鄉、外資、陸資的獵屋熱潮，「台北市的房價是外來的力量推升出來的，」蔡佳晉說。因為，在這些「外資」的眼裡，台北市的房價必須是和香港、上海、東京等國際都市相比，而不是和台灣其他縣市相比。 

因此，台灣存房子的邏輯是「一個台灣兩個世界」，分成「北市」、「非北市」。北市，處處是精華區，這區漲完換那區，區區有機會，但離開北市就不同，要跟著捷運走。

另外，最近四都升格題材，吹皺房市一池春水。其中以北縣最被看好，主要是離北市最近，房價又只有北市的二分之一。未來北縣升格帶來的資金，對重劃區、副都心、捷運等建設，「較易如期完成」，透過交通建設帶入的北市買盤，也將推動北縣未來的房價。 

至於台中、台南、高雄三地，短期縱有「升格行情」，但未來要看各縣市端出什麼牛肉，回歸到產業發展，是否吸引就業人口進入，房價才會實漲。 

二、要選擇產品：存房子若能出租，賺租金又賺增值空間，一舉兩得。但房子要租得出去，得看產品符不符合租屋者的需要。有租屋需求的常是單身貴族或是新婚夫婦，這類族群，要的坪數不多，市中心的小套房有一定的需要。另外，考慮小套房容易被銀行緊縮貸款，也可考慮二十坪到三十坪左右的中古大樓或公寓。 

三、要控制資金：存房子要考慮到本身資金狀況，如果你資金較充裕，可把房子存在台北，房價門檻是一千萬元。若資金不多，可考慮把房子存在北市以外的地區，以五百萬到八百萬元的預算，到北縣、台中、高雄尋找適合自己的好房子。 

四、要選時點：和投資股票一樣，存房子也有套牢的風險。因此，「在眾人恐懼時貪婪，在眾人貪婪時恐懼」，仍是顛撲不破的真理。尤其，房子比股票總價來得高，更要審慎為之。永慶房屋研展部協理黃增福說，房市反應通常落後股市，股市回檔後，房市才會進入修正，這才是最佳進場時機。 

至於現在，是否適合進場存房子呢？我們的建議是，因為股市回檔還不夠深，大家現在應該先認真看房子，等到股市回檔時，用力殺價進場吧！當然，若你不想等，把握住好地段，長期而言，你還是立於不敗之地的。 

寫完這篇文章，我的房子就快交屋了，接下來，我打算要當包租婆，讓這個「啞巴兒子」幫我付房貸。

做存房專題時，我跑了好幾個地方，新莊、桃園都引起我的興趣，但最後一站，當台北都市發展局長丁育群告訴我：「未來，台北的六本木就在南港」，我熱血沸騰，又把目標瞄準南港。攝影挺耀嘲笑我：「你走到哪，買到哪，全台灣的房子快被你買光了。」 

其實，如果真有能力，我還真的希望能多存幾間呢！ 

＊全台房產潛力大預測 

穩坐地王：台北市
升值潛力：★★★★★ 
增值利多─ 
1.地少人稠：其他縣市升格後，人口密度為全台之冠。 
2.資金力：陸資買住宅等外資帶動升值潛力，台商回台購豪宅。 
3.消費力：人均GDP為全台GDP3倍，且高於香港、新加坡、首爾。 

買建設：台北縣
升值潛力：★★★★ 
增值利多─ 
1.資金力：中央統籌分配款增加284億元；舉債上限提高2,697億元。 
2.建設力：中港大排河廊改造計畫，新莊副都心、頭前重劃區、溫仔圳等都市開發，與多條捷運規畫。 
3.交通力：淡江大橋興建，環狀捷運線等捷運路網工程。 

買直航：台中縣市
升值潛力：★★☆ 
增值利多─ 
1.資金力：中央統籌分配款台中縣增加309億元，台中市舉債上限增為2,750億元。 
2.產業力：中科生產基地，高科技、文化產業加持，公司登記數在四都中僅次於北縣。 
3.建設力：水湳經貿園區開發。 
4.交通力：台中港、清泉崗機場為兩岸直航門戶；台中捷運綠線10月動工。 

買文化：台南縣市
升值潛力：★★ 
增值利多─ 
1.資金力：中央統籌分配款增加195億元。 
2.產業力：台南科學園區、台南科技工業區、開發中的柳營工業區等6大科技工業區，加上安平、永康等傳產工業區，帶動人流、金流。 
3.觀光力：200多個史前文化遺址、5大國際級溼地。

買低價：高雄縣市 
升值潛力：★★★ 
增值利多─ 
1.資金力：中央統籌分配款增加113億元。 
2.行政力：中央機關數將達34個。 
3.建設力：捷運輕軌、2009年世界運動會場館興建。 
4.產業力：高雄港、高雄小港國際機場雙門戶，南部科學園區、科技工業區、加工出口區。 

註：升值潛力是《住展雜誌》總監陳韻如、中信房屋總部胡佩蘭、台灣房屋執行長邱太，根據升格後房價增值的利多評比未來5至10年升值力道，由低到高給予1至5顆星。 
資料來源：各縣市政府

＊買這裡就對了！全台12大潛力區