光臨工程。房管家。專改包租公套房。裝修租管

【經濟日報╱劉天仁】

去年的房市交易量有如坐雲霄飛車一樣，1月、2月時，因有總統大選，買盤觀望；4月、5月又遇到油電雙漲，抗通膨題材造成一波急買需求；8月實價登錄上路，買盤再度觀望；10月實價登錄資料上線，成交價逐步透明，買盤再度進場。

而奢侈稅及實價登錄的政策利空在去年皆已反應，交易量已經是谷底了，預計今年成交資訊件透明後，屋主的開價及買方的出價也會回歸正常的市場交易機制，整體市況並不悲觀。

整體而言，北部房市價量持平；桃園價格補漲；高雄成交量續熱。若依產品別來看，台北市豪宅及高總價產品，在實價登錄比價效應下，價格將維持平盤或向下微幅修正；而市區低總價兩房及小坪數產品，和郊區總價1,500萬元以下的三房產品，將成為今年的銷售主力。

高總價產品在實價登錄後，成交資訊逐漸透明，未來短期「投資套利」的空間減少，口袋深的買方購屋動機由「增值」轉為「保值」，所以房價上漲有鐵板，但下有支撐，惟原本開價過高的豪宅產品，價格恐面臨修正。

中低總價的產品，仍以自住客及首購族為主力，市區買兩房，郊區買三房，低總價產品將成為趨勢，在首購族外移下，看好對低價的郊區仍有補漲的空間。簡而言之，中低總價宅今年有望熱賣、高價產品則會修正。

就大趨勢來看，影響今年房市交易的正面因素有四。第一、實價登錄後，成交價逐步透明，買賣價格趨於理性，觀望的買盤將逐步進場。

第二、政策利空出盡，奢侈稅、實價登錄、央行限貸等政策皆已在去年反應。第三、經濟成長率回穩，今年將逐季攀升，全年預估為3%至4%，購屋信心上升。

第四、重大建設利多加持，郊區補漲，低總價物件，買盤會持續湧入，所以今年的交易量會比去年好，預估全年買賣移轉棟數將上看34.1萬棟。

不過，也有三大負面因素。第一、政府打房持續，奢侈稅等政策今年尚無退場跡象。第二、金管會嚴控壽險業進軍房市，影響國內房地產的資金動能。

第三、實價登錄後交易價格透明，且受景氣影響，豪宅轉為買方市場，高價區房價下跌。

（作者是中信房屋副總經理）