光臨工程。房管家。專改包租公套房。裝修租管

近日房市景氣波動較大，很多朋友都問我究竟何時是買房子的時機，其實，買房子最重要是動機，要先釐清自己的動機，再評估進場時點。

至於明年房市的觀察重點則為「全球景氣復甦問題」、「兩岸投保協議」及「國內政府政策的實施」3大面向。只要在資金寬鬆不變的環境下，政府又能多釋出善意貸款方案，支持自住市場，相信房市仍有機會於「向上發展」。

買房子的動機可以大致分成投資、避險、自住與財產優質化。若想投資，當然要低進高出，但每個人考慮點不同，對高低的認知就會不一樣，成功的理財重點在配置，例如現在持有過多房地產的朋友可以選擇高點賣掉較差的房子，換現金等待機會。手上資金充裕的朋友，為了抵抗通貨膨脹、貨幣貶值的危機，也可以找一間好的房子投資。

避險需求主要是來自全球經濟混亂，各國貨幣都因美國經濟問題起伏大，黃金、股市也動盪不安，債券市場收益創低，相較之下，台灣的房地產成全球資金避險的重要選擇，也是有錢人停泊資金好工具。

如果是自住，我通常建議朋友，只要有需要，在能力許可的範圍內，就一定要買，不要考慮太多，買房子不只是投資賺錢，更重要是要完成人生的價值與滿足感，因為自住會長期持有，可以避掉短期漲跌的風險。我們就歷史來看，貨幣是不斷貶值的、房價也是不斷上漲；在經濟危機的年代中，一般民眾到底應該如何保障自己努力的成果，在求生存中又創造希望，買房是選項之一。

我也建議要讓自己的財產優質化，尤其在實價登錄後，不動產交易價值愈來愈透明，未來將會回歸最基本的「供需理論」，好的產品買的人多、賣的人少，即便揭露實價，一樣愈來愈貴。反之不好的產品，賣多買少，自然容易下跌。

如何讓自己的財產優質化？就是持續關心市場，看到比目前條件好的房子就可以考慮，以小換大，以差換好，換屋過程，中間只需要補差額，我想這也是一種存房、存錢的觀念。有朝一日退休時，也可以將大房子換成小房子，可以運用現金、可以收租，達到真正的財務自由。

此外，未來資金國際化，全球主要城市在打房的過程當中，資金將向外移動，找尋有力的機會點，全球主要城市房價將漲跌互見，這都可關注。

最近還有不少朋友擔心實價登錄。目前海外實施實價登錄的國家，包括香港、日本、中國、法國及德國等，且都行之有年，顯見實價登錄不是決定房價唯一因素，全球資金連動、市場需求環境，反而影響房價漲跌更深，但實價登錄對於未來市場透明化，及台灣房市長期的發展，仍有著正面穩定的力量。

另外，香港堪稱是房地產交易最透明的地方，做法是將買賣契約書存檔，一旦民眾有調閱需求，只要付費便可看到包括物件所在的詳細地址、買賣雙方及價格等資訊；但近年香港的房價漲最多，甚至現在成為世界上房產最貴的都市之一，所以實價登錄並不會對房價造成衝擊，相反的，對於房價是有正面助益的。

（本文由台灣房屋首席總經理彭培業口述）