2012/06/29    
【聯合報/林左裕/政治大學地政系教授】

內政部昨天宣布,不動產實價登錄制度將於八月一日正式上路,未來不動產買賣成交案件,買方必須在買賣案件辦理完成所有權移轉登記、簽訂租賃契約書後或委託代銷契約屆滿或終止卅天內,向主管機關申報登錄。預期在價格資訊透明化後,可提高不動產之成交效率、減少不公平交易,及哄抬不動產價格現象。

但實價登錄,終究是實價課稅的基礎,在交易資訊逐漸累積後,即可輔以調整稅率後進行實價課稅,在此過程中,有幾項技術或方向之問題值得政府檢討參考。

首先,是房地分離計價及累積案件速度的問題,未來可檢討將房地合併計價,以利未來課稅的方便性。而在部分交易案件較少之區域,可藉大量估價等統計方法,達到個案估價的目的,這些問題在深入討論後應能以技術解決。

其次,是未來可規畫自住與非自住住宅之差別持有稅率,在不影響國人「有土斯有財」的偏好下,實價登錄後,稅基既已自公告價格調漲,為不影響自住者目前之稅負,可調降自住稅率,以減少對自住者之衝擊。但對投資者即應調高為國際水準至百分之一以上,除了提高炒作者之成本外,長期而言可達到抑制房價因投資熱潮而飆漲的效果。在稅負改革過程中,也可擁有廣大自住家庭之民意基礎。

最後是政府對住宅不動產的態度,在不動產兼具消費與投資雙重功能下,政府對住宅產品的治理攸關老百姓的居住權利。以德國為例,德政府將住宅視為人民之必需品,除了規劃市場超過五成以上的出租住宅外,更以法令規範炒作或哄抬住宅價格之行為,以嚴格管控住宅商品的價格,也使得德國近廿年來,住宅市場的炒作者無機可乘,而人民則有合適及高品質之住宅可住。

反觀我國,刑法規範意圖哄抬物價而囤積民生物資,處三年以下有期徒刑、拘役,或併科新台幣卅萬元以下罰金。然對不動產業有類似炒作行為者,則多以市場行為視之,也因此之前有建商大幅降價近三成的情事發生。實價登錄後,市場之平均價格已具參考價值,雖然可由市場機制減少哄抬現象,但在人口密集、需求殷切之區域,若能參考德國之經驗及我國哄抬物價等相關法令,制定防止哄抬房價之相關規範,將可使實價登錄制度提供台灣房市價格之穩定功能,也是未來國人自住需求者之福音。



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