光臨工程。房管家。專改包租公套房。裝修租管

專家：積極參與 才能捍衛權益

台北市「都市更新顧問小組」召集人張金鶚表示，這次文林苑事件，不論是建商、市府、王家，各方都有瑕疵。事前建商與王家的協商就沒有到位，雖然王家一開始有表達不參加都更的意見，但後續想以出價嚇退建商的做法，在法律上易產生爭議。當王家與建商對簿公堂時，最高行政法院也因此駁回了王家的申訴，張金鶚認為，惡法亦法，還是得要尊重最高法院的判決，但文林苑事件可說是都更案最慘痛的借鏡，未來若有其他住戶面臨都更問題時，一定要積極參與相關事務。張金鶚坦言，現在的都更法採多數決，即使積極陳情也不一定能保護自己的家園，但消極拒絕一定無法捍衛自己的權益。

天時地利不動產顧問公司總經理張欣民指出，《都市更新條例》法條繁雜，居民和建商往往資訊與知識不對稱，都市更新又多由建商主導，一開始若沒有積極參與社區事務，後續就很容易喪失自己的權益。若在事前有積極參加公聽會，都更審議會也會根據住戶的陳情提出建議，讓該更新案有更好的解決方案。

張欣民建議居民應積極參與公聽會，才能精確掌握都更階段訊息，並即時表達意見

拒絕都更者：情感因素濃

家住中正區精華地段的張太太表示，這兩年三不五時就有不同的建商拿著企劃書來提案，十幾年前花了一千三百萬買的老公寓，建商估算未來至少有八千萬的價值。暴增的財富的確誘人，社區中也有相當積極想要推動都更的鄰居，但她早已習慣有寬敞庭院能種種花，沒事就有鄰居來串門子的生活，每次建商上門總是被她趕走。「我不需要那麼多的財富，這裡對我來說，不只是房子，更是我注滿感情的家。」張太太說，「我現在生活也很舒服啊，建商說一坪換一坪，但公設比就要30%了，使用空間整個都縮水，一家四口未來不就更擠了。而且建商都是規劃大坪數的房子，就算分配車位也只分到半個，不足的坪數跟車位還不是要花錢跟建商買。到底是方便到我們還是便宜到建商？」

一向不關心都更進度的她，看到文林苑王家的處境，不但開始關注相關新聞，也緊張地到處跟鄰居打聽社區都更的狀況，深怕自己成為下一個王家人。張太太擔心，王家人的房子是獨棟透天都被拆了，僅持有公寓部分產權的她，未來恐怕更難保住自己的家。張太太嘆道，「我不是要挺哪一家人，我只是怕哪一天會輪到我們這一家！知識不足不應該是罪，為什麼我們這種不想都更的住戶要成為法律下的犧牲品？」

 期待都更者：盼更好生活環境

尚華仁愛大樓是住戶自行申請都更成功的案例

 不想參與都更 我可以怎麼做？

在文林苑都更案中，王家兩棟房子都是位居邊角的獨棟透天，他們並不妨礙老鄰居想要翻新舊公寓的願望，也不是卡住關鍵位置破壞建案，更非必要納入改建區域內。儘管他們疾呼自己願意放棄都更的利益，只求保住自己的家，但建商揮舞著都市更新條例的大旗，權力似乎可以無限上綱，建商在都更計畫還沒有取得全數住戶同意前，就先申請政府強制徵收、申請建照，甚至辦理預售。

耕薪都更副總陳佳蔚表示，通常都希望等到地主都同意後才開始進行預售，這樣對各方都會更有保障，他建議住戶一定要參與政府或建商舉辦的說明會、公聽會，才能了解自己的權益，表達自己的聲音，若真的不想參與都更，特別是位置上又不是非得納入都更範圍者，不妨在都更計畫尚未核定前就先呈交切結書，立場更明確，也有轉圜餘地。

張金鶚建議，若真的不想參與都市更新，絕對不能消極面對，不妨向都更審議會積極陳情。之前有一個仁愛路都更案，從事業計劃核定前，甚至是劃地之初，一位屋主就不斷表達不願意參與都市更新，當時張金鶚也是都更審議會的委員，委員們實地勘查後發現屋主的房子的確可以不必納入都更範圍，儘管建商一狀告上法院，屋主仍贏得勝利。

 都更條例有漏洞 學者促盡速修正

根據台北市都更處統計，全市有高達七成以上的房子屋齡超過二十年，近四成的房子屋齡超過三十一年，不論是建築安全、救災消防都堪慮， 這些房子都可能成為下一個都更的目標。此次因文林苑都更案掀起了對《都市更新條例》的檢討，為了避免重蹈覆轍，張金鶚建議，在都更範圍的劃定上，若有地主未參加公聽會，政府也要以書面資料告知確認並提供申訴管道。另外，都市更新需住戶簽署最重要的兩份同意書：「都市更新事業概要書」與「都市更新事業計畫書」，張金鶚認為在比例上都應該重新調整；在第一階段「都市更新事業概要」，也就是都更範圍的劃定，目前規定僅需1/10的所有權人同意即可，但應拉高至5/10較為合理。接下來，在建商具體提出更新事業計畫時，同意該計畫的比例更應該從目前的3/4拉高至9/10，再送交主管機關。

張金鶚教授認為，現行的都更法令的確有修正的必要 圖片提供：張金鶚

而公正第三方的角色也十分重要，張金鶚表示，可建立一非營利專業組織，邀請建築師、估價師、地政士、律師、及都市計畫技師參與，並訂立協商的法定程序。針對最有爭議的地價估算，張金鶚認為應由實施者、地主、及估價師公會三方各指定一位估價師，價格會更有公信力。不想參與都更者必須提供書面意見，若已經過至少三次協商仍不願參與，也不影響到都更的推動，應該可視情排除在劃定都更範圍外。而不同意者亦可透過整建維護方式參與都更，不一定要拆屋。另外原本同意都更的住戶若遇到如脅迫、詐欺等特殊情況亦可反悔。

都更過程的確會遇到一些釘子戶，因此張金鶚認為建立法院外仲裁（ADR)機制有其必要性，若經過法定協商程序後仍有住戶不願意參與，可進行法院外仲裁，待協商、仲裁及審議後仍不同意都更者，必須經過法院判決，政府才得代為拆除。而且在地上物完全拆除後方得申請建築執照，始得預售。

都市更新本該結合住宅與公共環境，一方面改善居家空間，一方面美化都市景觀，讓住宅提升生活品質，也讓城市提升生活機能，達成雙贏的局面。城市要有所進步，都市更新是很好的選擇，讓人民生活得更好，讓城市更有活力，重建、整建或維護都是可以走的路，但若只是拆除舊房子來蓋更多的豪宅，忽略了原有住戶選擇的權利，執行單位只一味的「依法行政」卻沒有提供相較建商相對弱勢的住戶應有的協助和資訊，就像這次文林苑事件，反而造成政府、建商、住戶的三輸局面。

衷心期盼政府正視這個問題，相信原來都更的美意絕對不是為了圖利建商，各界積極促成政府修法可以讓都更的制度更為完善。但在修法之前，如果你的房子可能被都更，請千萬不要消極面對，要積極參與、積極表達自身的意見，以避免成為下一個受害者。