轉載 ~ 鉅亨網  2012/02/08

新任內政部長李鴻源,由於為專家學者出身,堪稱有史以來最懂土地問題的內政部長,李鴻源更曾表示,未來將以國土規劃方法,結合治水和市地重劃,創造適合中產階級居住的新空間,因此,「重劃區」將成為解決住宅問題的核心。對此,房仲業者觀察近幾年的都市發展發現,能有效產生供給,並具有產業或交通亮點的重劃區,對房價漲幅影響最大。

根據永慶房仲集團針對全台近三年,因受惠於重大建設加持的地區進行統計發現,這些因公共工程而貴的區域,三年內平均房價都飆漲了1至7成不等。以全台五都重劃區為例,新莊副都心近3年房價漲70%,北市內湖四期、五期漲幅35%,新北市新板特區25%,連房價最平穩的台南市永康大橋重劃區、高雄新市鎮漲幅都有15%的漲幅。未來各大都會區配合治水、交通計畫的開展,預期還有另一波重劃區熱潮出現。

因此,永慶房仲集團研展室資深專員黃舒衛認為,在投資不動產之前,一定要先了解公共建設的推動方向與進度,才能挖掘具有增值潛力的地段。而目前會牽動房價的重大公共建設,大致可以分為交通、產經特區、政府機關以及休閒綠地(如大型公園或水岸景觀改造)等類型,對於房地產的加持程度、受惠項目及範圍也因政策而各有所異。

交通打通任督二脈 點亮明日之星

所有公共建設中,最吸睛的,便是未來機場捷運線、中山高五楊段與桃園鐵路高架化等交通建設利多,預計將促使北、桃之間的通勤時間大幅縮減,若再加上淡金、芝投公路的開展,以及關渡平原的開發,整個台北大都會的格局將從此打開。其中,桃園航空城計畫,再配合兩年後機場捷運線的完工,攤開北台灣地圖,泰山、蘆洲、三重、五股、新莊、桃園等地,未來將有一番全新風貌。

市場逐漸回穩 自住買方可伺機進場

雖然歐債疑雲不散,但大選過後,兩岸關係的不確定因素降低。房市信心明顯回溫,勢必加高屋主預期心理,使市場持續陷入價高量縮的盤整格局。

另一方面,政府打炒房的管制手段不鬆手,也使投資客難以操作,讓市場維持在一個新的買盤格局。面對這個不見打開跡象的價量關係,黃舒衛最後認為在長期超低利率環境下,自住客應該在不同區域間,把握未來的建設題材,利用比價原理,佈局價平物美的區域產品。

黃舒衛估計,下個房市聚光燈將落在五股的「洲子洋重劃區」、汐止的「大汐科經貿園區」。這兩區皆有規劃完善的重大公共建設正在進行,房市長期發展可期,增值潛力佳,最有機會再上一層樓。另外,隨著大台北科技廊帶的逐步建置,北投士林科學園區、以及新店裕隆城的產業效應已經開始發酵,所帶動週邊奇岩、五峰重劃區的開發,也提供換屋族一個兼容生產及生態功能的新興優質聚落,值得購屋者考慮。

永慶表

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