光臨工程。房管家。專改包租公套房。裝修租管

【文/住展研室】終於進入大選前倒數時刻，兩方陣營都大舉造勢，進行最後催票衝刺。而由於先前影響因素仍未退去，致使買方持續觀望，房市買氣持續低檔。不過一些相對低價或內需強勁的區域，仍嗅得到買氣…

經過選前黃金週兩方陣營大陣仗造勢後，在投票日前夕，對於在野黨的階級分化操作，許多企業主真的看不下去，紛紛跳出來表態挺馬及支持『九二共識』。不過建築業這邊卻低調許多，上週甚至有報導指出，部分業者已備妥兩套劇本；藍上或綠上，會有不同因應策略。

其實，或許建商大老闆現在更在意的，還是前一週爆發的興富發降價說事件。像上週林口A7合宜宅簽約儀式上，就是『砲聲隆隆』；不明究理者，可能還會以為，這是不滿興富發高調宣佈降價的表態大會。

遠雄趙董說，興富發此行為不負責任，麗寶董座吳寶田則表示各家經營理念不同，產品及價位定位也各異，不需相提並論；其他同業高層則認為，(興富發的動作)充其量是把牌價調回合理價位，實際成交並沒有鬆動。不過，上週聯合報卻有不同解讀；該報社論認為，最有可能的狀況是，基於(房地產)企業對市場展望判斷之順勢而為，也就是房價已鬆動，甚至直指這是『居住正義再得分』。

真相當然只有一個，不過適值選前敏感時刻，各種消息及評論滿天飛，誰說的是事實？哪個又是放煙幕彈，實際上是替特定候選人助選？很多人應該是看得霧煞煞。不過，至少在市場第一線，此事件效應稍有退燒，多個案場已未主動提及此事件的影響；當然，這也可能是選前仍瀰漫觀望氣氛，看屋者比先前更少，因此也無關影響與否。

興富發降價說的源頭區台北市，現階段還是量縮格局，但價格看來並未鬆動。如曾被業者指名將落後補漲的萬華，未來新案開價就還相當高。

北萬華最新案是位於大理街的「雲鼎華廈」，為老建物改建案(非都更)，規劃3房產品，開價未定，不過現場表示成交要見5字頭。南萬華光復橋旁預推新案「極真」，選前已掛出定點看板，上頭寫著40多及60多坪產品；不過現場表示，未來推出時可能改小。而更值得注意的，還是價格，以該案希望的成交價研判，未來表價很可能見7字頭，這比以往區域行情高出甚多。

舊案方面，來人以區域客居多，南萬華人氣略優於北萬華，主要是北萬華近期新案較少，不過成交則南北差別不大。目前，該區指標案的確都集中在南萬華；「潤泰萬花園」準備農曆年後開始正式強銷，「榮耀君悅」則因開價75萬/坪，高出區域客認知太多，因此近期無成交。

去年下半年後，新北市重案區之一的淡海新市鎮，選前市況也持續趨緩，區外客數量再減少，使得目前區域客比例已近七成。銷況方面，整體仍以兩房最佳，四房次之，不過差距其實有限。

反應最優的兩房，除了外來自用客外，近期還有投資客進場卡位，主要鎖定鄰近綠山線G4及G5站之結構體案，因為進駐成本比成屋稍低。四房則是靠當地或少量外來換屋族買單。

個案動態方面，已推到第三期的「台北灣」，還是來人量最多者；該案銷售現場表示，選前還有30多組/週。另外，本案及「丰悅夏宮」是當地唯二表明，春節不打烊、照常接待者，也會辦SP活動造勢。「丰」案目前已無兩房產品，因此銷況較先前降溫。

標榜距G4、G5站都只有500公尺的「琴朗」，現場表示近期主攻區外客，因此看板都放在北市近郊。而近期當地銷況相對最好的則是「捷運悅境」，主要就是因為距G5站頗近，且是預售案(興建中)。

除「台北灣」外，選前淡海仍有曝光的，還有「新浦東」。該案目前多剩四房，基地斜對面的二期案則預計三月進場，同樣規劃二到四房。而包含「新」案二期在內，今年三二九檔期開始，淡海供給將再爆大量。至於官方上週宣佈，四年內將再推(淡海)合宜宅1萬戶，則仍可能如同板橋浮洲合宜宅一般，對當地房市造成排擠效應。

相較之下，桃縣則是選前北台灣各區中，市況相對較佳者，不過不同區域仍有落差。地理位置在桃市、八德及(新北市)鶯歌交界處的桃園後站地區，就是近期銷況較好的區域，主要原因則是相對低價，繼續吸引周邊包括桃市、鶯歌甚至樹林客源，當地工業區也有穩定需求。

行情方面，則因為銷況平穩，因此不少業主年後都打算再調漲(價格)；該區年前(大樓)平均行情約在15到15.5萬/坪間，已比半年前小漲5千/坪左右。個案方面，「美力城邦」三區年前持續強銷，不過選前幾週來人略減。工業地目案「桃大君匯」則主打品牌，成交價16至17萬/坪。區內線上唯一透天案「香榭尊邸」因為近期無同質產品競爭，因此銷況不錯。

相對桃園後站的市況平順，因為接收不少北部投資客，去年一度市況熱絡的高鐵桃園車站特定區(青埔)，人氣則持續下滑，選前一週平均約僅3到5組；原因除了觀望氣氛外，應該也和當地價格持續拉高，及預推建案遲遲未能取得建照開賣不無關聯。

青埔房市產品面上，近期仍是透天優於大樓；主要是土地成本持續拉高，加上區內建物限高解禁，使得前者已快成稀有產品，另外，也是因為當地消費者仍偏好透天。

價位方面，特區內少量透天案，總價已達3千萬以上，近期新案則都在特區外圍(非特定區)，總價約1,300萬左右起跳。民權路五段「ONE世達」為純預售案，預計年後進場，不過選前特區內已掛出多塊定點看板或帆布。往中壢(大江購物中心)方向也將有新透天案「荷風勳章」推出；該案目前整地中，將在同業主舊案「大智若愚」(成屋)現場銷售。

至於大樓案方面，選前是以相對低價案銷況稍好。而因為建照核發速度仍慢，因此包含目前人員已進駐、但建照未取得(無法銷售簽約)者，和排隊申請建照、準備進場者，累積案量預計將在三二九檔後一次爆發。

另值得注意的消息是，當地推案大戶宜誠機構，三月後新推案「擎天計劃」(大樓)系列，準備全面調漲價格，平均調幅近2萬/坪；其中，較近中心商業區者，開價已到3字頭，調漲理由則是今年度公告現值調高，反映成本。系列案中最先推出的，將是洽溪旁「天匯」，樓高17樓將是當地最高建物，規劃共96戶，開價26萬/坪。

接著來到往年入冬，區域房市反而更熱的礁溪。由於目前無線上個案釋出媒體強銷，因此來人不如預期。整體而言，本次入冬的礁溪房市，比起往年同期，來人少了快一半，可說是旺季不旺；不過似乎來人誠意度不錯，故仍有成交。

個案方面，市區透天案，總價約8百多萬的「水漾2」，去年底已售完，目前銷售現場仍有人駐點；一來持續做客戶服務，再者也同時接受預約下期產品，不過目前尚在洽談土地取得，各項明細尚未確定。該(外)接待處將會沿用到六月。「水」案附近，原本7百萬左右的「白雲別墅」，最近則是跟漲；先前總價已調高到838萬，近期剩兩戶後，又調高到850萬。

當地房市新舞台『健康重劃區』，則是再現新高價；最新溫泉套房案「上善如水」均價37萬/坪，雖未打破先前「棲木‧止」的38萬/坪，不過高樓層則已開到4字頭，現場則表示希望賣32萬/坪以上。

「上」案位在商業區，室內高3米1，訴求兩年飯店包管服務(免繳管理費)；「棲」案則為電梯公寓，位於住宅區。由於基地條件及產品都不同，嚴格論，並不能直接進行價格比較。

至於先前熱賣預約客超過兩百組的「礁溪凱悅3」，實際簽約後期碰上選舉及歐債等景氣因素，而稍有退燒，因此目前還剩約兩成案量，成交價則是21到27萬/坪。

最後看到新竹市。前期曾介紹，新竹市區年後新案將陸續進場，供給量將相當可觀。不過真正的重頭戲，仍在關埔重劃區。至於年前市況，則仍沒有太多變化，(關埔)平均來人都在10組/週以下，不過當地最新案「東京六本木」新一期推案「東京中城」，據了解年初開始收訂，年前已全數預約完畢。

「中城」案之所以預約熱絡，一來是該案基地為目前的「六本木」外接待處，對面就是該區最大綠地日光公園，而且又有目前行情較高之關長重劃區內，唯一三房產品。而據了解，預約客戶多以投資置產為主。

從以上各區市況分析可知，選前受觀望氣氛影響，別說是成交，連來人也寥寥可數，大約只剩內需型市場或相對平價區域，還有相對穩定的演出。不過就本刊所知，不少原訂去年就要推出或強銷，卻因各種因素而遞延的各區指標案，可能都會在今年三二九檔之後陸續公開。

如以區域來看，大台北的淡海新市鎮，桃園高鐵車站特定區、八德(擴大及廣豐自辦重劃區)，以及新竹市(包含市區及關埔重劃區)，都會出現眾案齊發、供給激增的情況。只不過現階段各界所關注的，還是未來價格走勢。

沒錯，選前興富發開了降價第一槍，使得房價再度成為今年度市場焦點議題。而目前一般咸信，(興富發)只是調降表價，成交價幾乎紋風不動；再者，來年各區新案開價也仍高，代表賣方價格認知並未真正下修。