光臨工程。房管家。專改包租公套房。裝修租管

【文/施絢傑 攝影/邱添榮】按照都市計劃規範，除住宅及商業區以外，地上建物是不能登記為住宅使用的。但我們還是看得到，蓋在非住宅或商業區的住家產品。此現象的真正成因是什麼？購買這類產品，有沒有問題？

有關一個區域的都市或區域計劃，當然十分重要；因為該區塊如何發展，哪一區從事商業密集活動，哪裡興建住宅？哪裡允許設工廠從事生產？哪裡又拿來當作農田生產糧食？都是依循區域或都市計劃；一方面，官方可藉此進行有效的規劃管理，再者，都市容貌也會井然有序，不致零亂無章。

當然，物換星移、世事瞬息萬變，昨日瘠田可能變成今日商業重鎮，今日的繁華市集也可能變成明日的記憶。因此每隔三年，官方都會進行所謂的檢討或變更。不過總體來說，都市計劃不會有太大變動，除非是進行大規模重劃。

由此出發，通常我們買的房屋，按『計畫』規定，須是座落在住宅或商業區上。換言之，從法令角度，某建物要登記為住宅使用，必須是位在都市計劃規範的住宅或商業區上，其他名目的土地不得登記為住宅。

不過，實際情況顯然沒那麼簡單；我們總是看到，非住宅或商業地目，出現不大符合該地目應有用途的建築或建案。這些另類產品的實質名目為何？到底能不能買？消費者又該怎樣辨別，以確保自己的權益？

 

 

許多農地選擇休耕，加上法令片面開發，因此近年農舍建案相當常見。

基本上，從事農耕的農民還是得有地方住，也得蓋倉庫儲存作物，因此法令允許農業地目上興建農舍，但是有相當嚴格的規範和限制；更簡單說，就是無論地坪大小樓高都有限制，建蔽、容積率也相當低。

正因開發限制嚴格，經濟規模不易做大，因此一般情況，農舍很難商業化包裝成大型個案推出。但台灣郊區農業區地帶，仍時常看得到實質為農舍，但打著豪宅別墅旗幟的個案；業者打的如意算盤則是產品區隔，也就是和同區一般住宅用地產品走完全相反路線，朝高級、高價位的方向發展。

不過上述的產品區隔要真正成功，往往得拉攏相對少數的富有階級，有時更得訴諸外地客源，銷售難度更高，因此實際案例有限。農業地目較常見到的建案開發模式，是『集村農舍』。

『集村農舍』是源於農業發展條例第十八條第一項之精神所衍生，法源則根據『農業用地興建農舍辦法』；簡單來說，是本身持有農地的起造人提出申請，待官方核發建照後才能規劃興建。農委會還同時頒行相關辦法，方便做管理及規範。

同樣地，集村農舍開發也有相當嚴格的規定。除農業建地外，每戶還需持有位於同一戶籍所在地的農地若干面積。而由於相關規定之故，集村農舍案和一般推案模式完全相反。待開發農地要先符合一定條件，且須先找齊買主(約二十名且需為農民身分)，也就是案子得先賣完，才能申請建照、開工。

由此可知，此類個案只能預售，且賣方還要為準買方取得農民身分，但畢竟此物乃是遊走法令灰色地帶，因此銷售多半低調。不過，農舍得享若干免稅優惠，加上形成所謂『假農舍真豪宅』現象，故去年還被監察院提出糾正。是故，到目前為止，北台灣已暫時看不到此類新推案。

 

 

之後，內政部先宣示將進行修法，如檢查屋主身分或房屋實際使用目的不符時，將連續重罰甚至拆除。接著農委會也有動作，於去年十月通令各地政府，未來特定農業區一律禁止興建集村農舍。今年二月底財政部揭櫫奢侈炒房稅，農舍、農地都不在課徵範圍內，這是否會讓農舍案死灰復燃，值得後續觀察。

農地之利用，是整體農業政策的一環；近年政府忽視農業發展，使得愈來愈多農民寧可選擇休耕、領補助款，也不願進行實質農耕生產。於是，農地拿來蓋別墅豪宅，儘管適法性有問題，但換個角度，則是嚴酷現實下，閒置農地被『充分』利用的方式。

開發商觀點則是，農地成本比一般建地低；只要適當包裝，還能吸引嚮往田園逸趣的多金消費者，因此儘管基地多半位於窮鄉僻壤，但仍具有相當的潛在商機；因此大約九三、九四年後，桃竹地區開始出現此類個案，且一時蔚為風氣。

之後或許因為客源有限，加上總價仍偏高，有限需求已飽和，因此能見度逐漸降低，另外也不排除是適法性疑慮使然。近年，則是以宜蘭地區出現最多此類個案。不過去年監院糾正後，數量已有減少。

針對假農舍成真豪宅亂象，官方最近積極導正，不過如前所述，此類產品之所以出現，還是因為有利可圖。因此政府更應檢討台灣的農業及農地利用政策。對消費者來說，則須認知清楚，你買的房子，使用登記目的是農舍而非一般住宅。

 

 

由於仍具低價賣點，目前北二都還是可見工業區逕行開發案例。(圖為工業區面積較大的台北市內湖區及新北市中和區，照片內建物與內文無關)

台灣住宅區住商混雜情況嚴重，不少商業地更拿來蓋豪宅；前者和都市計畫規範不嚴，及民眾貪圖方便有關。後者則是華人購屋地段至上論的具體實踐之一，但完全合乎規章。不過工業區不蓋廠房，情況則複雜更多。

近十年來大台北都會區房價快速飆漲，多數準購屋人追不上。於是，一些成本相對較低的非住宅或商業地目土地，成為業者眼中的『另類金雞母』。前段介紹的農地是其一；不過畢竟農地相對偏僻，而本段介紹的工業地目(住宅)，相較則有位居相對較佳地段的優勢，因此在市場上更常見。

工業區開發模式有二，一是先申請變更，二是逕行開發。前者一般是透過捐地方式，經官方審核後，變更為住商或工商綜合區；因此仍有變更曠日費時，甚至無法過關的風險。不過，無論從計劃規範或法令層面，此法和一般住商開發案幾乎無異，因此並不在本文討論範圍內。

後者(逕行開發)則是以偷天換日方式登記，順利取得建照，然後直接興建樓舍。另外，早年此類開發案只能登記廠房，九六年後則放寬規定，增加商用類別(辦公室或事務所)，也等於給這類建案更大的遮掩空間。

如前所述，近年大台北房價逐步上漲，加上新北市府技術性開放開發行為，祭出工業區開發解編及總量管制，因此約九三年下半年，新北市吹起工業住宅風潮，其中又以中和最熱。

不過後來政策大轉彎；這些偷天換日的工業住宅，按新規定，都須透過捐地變更地目，才能取得使照。但房子已蓋，不可能真捐地，新北市府於是另頒『繳代金就地合法』辦法。此後，新北市的工業區逕行開發(住宅)案少了許多，銷售上也更加低調。

 

 

只是，這些偷天換日案還得通過中央這關；而截至去年底止，還沒有真正通過的案例。這等於是出現一國兩制之情況，也就是新北市這邊，工業住宅無適法性問題，但到了中央，仍是遊走法令邊緣的問題產物。

同樣是高房價，台北市比新北市壓力更大，因此理論上台北市也有此類產品的推出空間，事實也是如此。不過相較於北縣時代先技術性開發，後又朝令夕改，北市這邊則從頭到尾都嚴格管制。且根據台北市去年初公佈的新增訂管理辦法，也必須繳錢；不過不是代金，而是『保證金』【註】。

由北二都法令和執法之差異來看，對此類產品之處理態度，確實差很大。新北市已是生米煮成熟飯，繳代金拿使照算是不得不為；北市則希望藉由保證金制度，讓實際當住宅賣的工業區開發案，失去價格優勢，最後消失。

桃園縣閒置工業地也不少，但住商用地和工業地的價差不像大台北那樣大，因此當地工業住宅走平價路線的並不多，反而標榜特殊規劃或絕佳區位者不少，甚至開價高於同區住宅地目案的特殊案例。不過相同的是，銷售行為非常低調，顯見其適法性，並沒有因地制宜的問題。

新竹地區，工業區逕行開發當住宅賣的案例不多，反而是變更為工商綜合區的一般建案不少；不過這些工商綜合區建案，登記名義仍是商用目的，如事務所或辦公室，去年還曾傳出，此類個案被舉報販售行為以住宅包裝之，而受到公平會裁罰。

 

 

工業住宅由於地段及適法性問題，行庫核貸成數通常偏低，不過價格相對低廉，故仍具吸引力，在大台北尤其如此。一般大台北工業住宅案的單價，都比同區住商建地案低一到兩成不等。另外，登記為工業住宅的水電取得及費用，也幾乎與住宅無異。

近期原本除桃園縣外，工業區逕行開發案例已少見，但大概因房價短期難下修，新北市今年又出現此類案例，繼續打低價搶市；換言之，主客觀因素又有變化，加上官方目前焦點似乎不在此，因此工業區逕行開發之風，在新北市似乎又有死灰復燃之勢。

因此對消費者來說，只要是想找便宜貨，還是會面對此類個案。基於迴避原則，這類個案銷售現場，通常不會大剌剌、有隔間的樣品或實品屋，因為工業開發使用名目室內格局都屬開放空間；按規定，廣告文宣中也都載明(登記名目)，但十之八九字體非常小，如不注意仍可能忽略。因此需提醒，這種產品的法定身份是廠房、辦公室或一般事務所，購買前須仔細考量清楚。

 

都計範圍外─特種建地案 釋出少 低價仍為優勢 

以北台灣而言，都市計劃以外區域出現房市推案，以宜蘭縣及新竹地區較常見(圖為蘭陽平原俯瞰)。

相對於前述的農舍或工業住宅，都市計畫範圍外覓地蓋屋之情況，反而單純些。畢竟這類建案不在都市計劃範圍內，其基地大多是『特種建地』；意味著，原則上官方允許興建房舍，使用目的上也沒有太多規定，理論上是『專案審核』。

至於分布區域來說，由於大台北人口稠密區，已鮮少有這種所謂的計畫外範圍，因此實際會出現這種個案的區域，主要是桃園新竹及宜蘭。而不消說，其位置和農業地有些類似，都是相對偏僻。

這類個案之所以出現，同樣是基於相對低價優勢；這點，和前兩類產品完全相同。不過相對低價誘因之外，整體生活機能肯定也較差。碰到這類個案，消費者，應詳閱建照或使照內容，不要被此類產品的低價沖昏頭，而忽略了本該注意的事項。

 

 

工業住宅等特殊產品縱使具有低價誘因，消費者選購前應仔細考慮清楚，其仍有其適法性問題。(本圖之建案與內文敘述無關)

理論上，都市計劃規範有其時空背景，因此適時的檢討變更，是有必要的。而上述介紹的三類特殊產品，基本上都是因為低價優勢，而產生存在的價值。這其實意味著，該都市計畫區域的居住需求強勁，然住商用地發展飽和，因此部份開發商選擇走偷天換日，以低價搶市。

然而從過去案例來看，包含(集村)農舍或工業住宅，一開始是開發商走法令灰色地帶，但一旦出現適法性問題，承擔後果的，十之八九還是消費者。因此在低價誘因之外，消費者出手之前，還是必須考慮清楚，這類產品多半『妾身不明』，有其風險存在。

不過從另一角度出發，官方既已核發建照或使照，理應合法；真正癥結，還是在於官方當時執法之態度。像近幾年新北市針對工業住宅，政策前後政令不一的情況，就造成相當多爭議。另外購買這類灰色地帶產品，還需顧慮居住品質及安全；工業區仍是工業生產居多，公安危險發生頻率確實較高；農業區及都市計劃外則是相對偏僻，機能欠缺是最大問題。

【註】北市的工業區開發案『保證金』制度，是要求起造人繳交，三年內建案如無違規使用之實，保證金才會無息歸還，期間款項則存入專戶。保證金計算方式則是，依基地當期公告現值×0.45×樓地板面積(平方公尺)，如單戶面積超過一五○平方公尺者，保證金可折半，三百平方公尺以上者則不適用(北市府說法是，面積一五○平方公尺以上者，較不易違規使用)。

 

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