光臨工程。房管家。專改包租公套房。裝修租管

過去三年，台北、新北市房價上漲二到四倍不等，升斗小民望屋興嘆的挫折感及怨憤確值得同情，這也是奢侈稅推出後受到多數民眾支持的原因。但是將房價上漲完全歸因於建築開發商或擁有豪宅者操作房價，卻未必公允。

台灣近年房價飆漲的短期因素是「資金」。民進黨執政八年，兩岸緊張對峙，民間擔憂台海安定，資金外流7兆元；兩岸緊張情勢舒緩後，台灣投資風險降低，加上遺贈稅降低，資金回流。據中央銀行統計，近兩年民間資金回流逾2兆元，情勢完全改觀，加上國際熱錢流向亞洲，目前民間游資氾濫，利率處於低檔，助長房地產投資。

民進黨執政時期，台灣房地產投資停滯，房價低迷。同期間，香港、上海、北京房價都巨幅上漲，香港豪宅單價有一坪高達新台幣850萬元。近兩年在「比價效應」下，促成港資、陸資及台資回流投資台灣房地產。

同時「市場預期心理」產生的假性需求也推升房價。當大家都看好房市上漲時，投機客利用財務槓桿，只要付很少的自備款，未等房屋完工，房價上漲，轉手即可賺得非常高的投資報酬。這些搶短線的投機客，是房價上漲推波助瀾的主要動力，奢侈稅實施就在於遏阻此類投機需求。

值得注意的長期因素則是「社會累積之儲蓄存量」。台灣土地稀有，人口密度高，加上東方人有土斯有財的觀念，有錢就會買房地產。過去30年經驗，每隔數年，民間儲蓄累積到一定程度，就有一波房產投資潮，造成房價節節上漲。

從過去每次房價上漲循環看，房市景氣繁榮一、二年，房價巨幅上升一、二倍之後，回檔最多也只有二、三成，然後沉寂一段時間，積蓄下一波購買力。以台北市民生社區為例，30年來經過三、四波這樣的循環，房價上漲約十倍。

台灣都會區房價不可能回到原點，長期趨勢必然是逐步攀升，正如新加坡、香港、上海一樣。

「新興社區」也是促成房價上升的因素之一。因為規劃整齊、公設完整、建材高級，住家品質提升，帶動換屋族高價競購。近年房價上漲最多的地區是信義計畫區，以及大直、新莊、板橋、台中、台南、竹北等重劃區。土地重劃是為了都市建設，土地重劃的受益人原多是漁民、農民，只是後來轉手賣給建設公司或與建商合建開發。

所以今天這些重劃區土地大多集中在保險公司、建築開發商及大地主手中。土地重劃的目的是「都市更新」，若是沒有土地重劃及建商的投資開發，今天的重劃區可能還是兵工廠、農田、魚塭、磚窯的破敗景象。再者，舊市區幅員狹小，隨著人口及所得增加，如果沒有重劃區，住屋更會供不應求。

房價上漲另一因素是新建住宅高級化，如一樓作為開放空間，或會客室、運動休閒中心。又如建材用大理石取代磁磚，磁磚取代油漆，房屋品質比十年前提升，成本增加，當然單位售價也水漲船高。

奢侈稅對短期嚇阻投機有效，對長期「居住正義」恐難落實。今天如果要落實「居住正義」，不是打壓房價，而是應增加平價住宅的供應，如配合捷運興建，開發新市鎮、新社區，以及保留公有地廣建國民住宅及社會出租住宅，還有就是產業發展分散到中南部及桃竹苗。

最後，實施房地產資本利得稅或以市價課徵土地增值稅，其實都無法改變房價長期上漲趨勢，但至少可以平衡財富被剝奪感。