住展房屋網 (2010-10-27)
住展房屋網提供
【文/陳韻如 攝影/邱添榮】這幾年台北地區房價飆漲，很多人都將矛頭指向土地，認為土地成本高漲才是房價攀升的元兇。這幾年地價是怎樣上漲起來的？與房價相對照，二者之間又有何種相關聯性？
大台北地區房價飆漲，光看數字就讓人頭昏眼花，每個想買房子的人都在吶喊：房價怎麼這麼貴！
是啊，從庶民經濟的角度來看，房地產的屬性愈接近商品化，就會離庶民的基本需求愈遠，最後導致一般民眾的所得追不上房價，民怨愈積愈深。那麼，房地產又是如何被商品化的？
以新成屋、預售屋來看，民眾都說，台北市新房子動輒好幾千萬，我根本買不起，那是誰在賣高價？是銷售現場代銷業者嗎？現場代銷業者又喊冤，不是我要賣貴，是建商業主要求這個價格的。
於是建商成為眾矢之的，央行的抑制房價措施中，以運用金融緊縮政策為重點，嚴控土地融資及營建融資。但是建商也有話要說，建商表示，那是因為土地取得成本高，房價不得不開高，一來是國有土地競標、多數建商搶標所致；二來是地主高價惜售，才會使得土地成本愈墊愈高。
歸根究底，地價高、房價就高，地價漲，房價當然跟著漲，似乎是合理的邏輯；但是一味追逐高地價與高房價，如果購屋需求沒有跟著提高，房價泡沫化的疑慮就不會消失，無形中社會成本也潛藏著墊高的風險。
政府賣地引發地價高漲
台北市政府財政局局長邱大展：民眾及政府都應該要修正產配置的觀念，應該要『市區小、市郊大』的新配置。
翻開近幾年國有財產局的標地資料，赫然發現，原來這幾年炒地的元兇，竟然執政當局擺脫不了關聯。
尤其是在二○○八年至二○○九年年間，光是國有財產局的北區辦事處，總計開標次數超過四十次，開標筆數多達四百五十七筆，幾乎是每零點六天就標一筆土地，而且都是台北市最精華、最值錢的土地，地價不漲也難！
為何在短短兩年內，政府會幾近『瘋狂』的賣地，搶著賣這些眷改地、國有非公用的土地。台北市政府財政局局長邱大展表示，二○○八年執政黨換黨之後，發現前八年來國庫嚴重虧空，為了填補國庫的不足，維持穩定的歲入，國有財產局不得已只好將精華國有土地拿出來賣，所以才會出現那兩年大舉賣地的現象。
嚴格說起來，從國家財政的角度來看，也不能太苛責政府賣地，因為該管理單位必須對數字負責，只是當初可能沒有料想到，不斷釋出精華地標售、建商積極買進的結果，造就地價飆漲。
土地價格上漲多少？從單價來看，同一土地使用分區條件下，大安區住三土地，同樣是懷生段四小段，二○○八年每坪單價約一百九十三萬，二○○九年就已經上漲到二百八十萬，短短一年內上漲了四十五 。台北市精華區地價一年要上漲四十五 ，那房價會上漲多少？
地價高 建商喊苦
中悅機構中森建設總經理施文崇：桃園近年地價平穩上漲，對房地產市場發展來說利多於弊。
桃園地區代表性建商，中悅機構中森建設總經理施文崇表示，其實站在房屋供應者的角度來看，他們最不樂見地價上漲，因為土地價格不是掌握在自己手中，今天地價上漲，為了推案，不得已只好用相對高價買下區位好的土地；但是風險在於，日後土地上漲所增加的成本，未必能反應在房價上，對永續經營的建商來說，土地一塊比一塊貴，其實負擔及壓力是日漸增高的。
施文崇說，以總價結構分析，台北市土地貴，土地約佔總成本七成左右，剩下的三成拿來做行銷及建築；桃園地區土地成本約佔總成本的五成五，相對就有四成五的空間可以運作在行銷及建築上，因此桃園的建築品質，整體來說優於台北市，就是這個道理。
桃園近幾年的地價房價一直都很平穩，對建商來說反而比較沒壓力，雖然獲利率不見得高於台北地區，但是卻可以穩步經營，低利環境讓建商選擇性增多，有利於長期經營。
中正藝文特區算是近年來桃園最具議題之處，去年十月藝文特區土地成交行情每坪約七十五萬元，今年六月中悅建設則以每坪一百零五萬向興富發購地，價格看似上漲了四成，但其實土地的容積不同，以單位容積來看，價格上漲並不多。
昭揚建設總經理翁資傑表示，建商土地成本都是掌握在地主手中，從一九九○年到現在，只有在二○○○年景氣低潮期，出現過『地主求買』的狀況，長達二十年時間內，幾乎全部都是賣方市場。所以建商如果炒作土地，最後一定還是炒到自己，一點好處也沒有。
地價能否轉嫁到房價
回過頭來看台北市的土地漲幅，如果台北市精華區土地一年可以上漲四十五 ，土地成本又佔七成，所以房價一年漲三成並無不合理。那麼再來看看差不多時間內，大安區的房價變化。
在二○○八年至二○○九年間，大安區單價從八十萬上升到九十六萬，漲幅約為兩成，若從二○○七年起算至二○○九年，單價漲幅則高達三十八％。
土地價格是領先指標，用同一時間的房價來評估，似乎也是也點偏差，但至少證明，台北市區精華區，由於購買需求強，因此土地的漲價成本約有六至七成左右可以轉嫁到房價，至於剩下的三成，也許就是用容積移轉，或是其他容積獎勵的方式，將土地部分增加的成本加以稀釋。
如果土地購買與建案推案的落差時間為一年，在二○○九年在大安區買地的建商，地價已經較二○○八年上漲四十五 ，接下來在二○一○年推案；但是二○一○年的單價，卻比二○○九年下降五 ，顯然無法轉嫁，所以最後可能就要再等候時機再推案，此時，土地擁有者就必須承擔持有成本增加的風險了。(主要是土地貸款利息及稅負)。
好地段地價房價看漲
昭陽建設翁總經理表示購地好地段可追高，不用擔心房價轉嫁問題。(圖為昭陽建設將在桃園中正藝文特區推出的個案示意圖。)
台北市這樣的重鎮，各路需求不斷湧進，早年從劉銘傳開發台灣開始，就已經積極開發台北市，拉開台北與台中及高雄的距離；緊接下來日據時代，更奠定台北市為政經中心的定位。人潮與資源的匯集，長期以來，台北市地價房價下跌的時段並不多。
根據預售屋及中古屋的資料顯示，台北市房價下跌，僅出現在一九九○年及二○○○年，前者肇因於股市大漲，房價翻倍上揚，房價泡沫迅速形成；後者則是因為後東南亞金融風暴時期，台灣股市暴跌至四千點，融資投資者不得以將房價賤賣回補，因而使得房價暴跌。
如昭揚建設翁總經理的說法，二十年來只有在二○○○年時，地主曾經求售，其餘時間都是賣方市場，土地持有者鮮少有過低姿態。因此只要地點好，對建商來說，地價寧可追高，只要買到好地點好土地，地價雖然追高，但基本上是不用太擔心房價轉嫁的問題。
但是對於好地點的認定，就決乎於每個人心中的一把尺了。翁資傑表示，以他個人經驗來看，比較傾向於選擇『花園中的綠地』，像中正藝文特區就是此類，周邊生活機能完整，交通便利，地段價值受肯定，不用擔心地價房價的問題；另一類則需審慎考慮，像是『荒漠中的綠洲』，諸如青埔及竹北特定區，要等到新興重劃區開發完成，恐怕還有不少時日，在高價炒作與購屋需求之間的落差沒有縮小之前，任何購買都存有風險的。
運用政府資源增加供給
看來台北市地價下跌機率渺茫，房價走跌機會也不大，難道首購者或是中產階級，就要放棄居住在台北市的夢想了嗎？台北市政府財政局局長邱大展則有不同的想法，從土地及房屋的該管單位，以及一般購屋民眾，很多觀念都需要跟著環境改變做調整。
邱局長表示，從握有實權的政府角度來看，『地盡其利』就是聖經，再加上社會公平為準則，其實政府可以做的事情還很多，土地使用績效應該定期拿出來檢討，主要應該從閒置資產及公共資財著手。
以台北市學校來看，萬華區老松國小全盛時期學童有一萬多人，現在卻不到七百人；蘭州國中也是從七百人，下降到不到兩百人，時代在變、環境在變，原來高度使用的公共財，現在變成低度使用，就應該拿出來檢討。根據初步的篩選，鄰近大馬路邊的公有閒置資產，就有好幾個大安森林公園的面積，這些土地拿出來好好運用，可以解決很多住的問題。
另外，社會住宅就是一個大目標，台北市社會住宅比例偏低，大約僅有住宅存量的一 左右，遠低於國外平均約五 的水準，若要達到五 的國際水準，至少應該還要興建五萬戶左右的社會住宅，這些住宅要從哪裡來？
公有都更住宅就是一個管道，這種由建商興建、後續發還市府的住宅，就可以拿來做出租住宅使用，都更的件數愈多、面積愈大，出租住宅的戶數就會愈多。
另一方面，民眾的觀念也是要改變，邱局長說，年輕人不要想要住豪宅，只要交通到得了，附近區域都可以是選項，台北市愈走向國際化，房價可控性就愈低，這是必然的道理。
邱局長建議中產階級，資產配置的觀念應該要建立起來，香港是國際都市，房價貴的嚇人，但是已經逐漸改變成『香港小房子、深圳大房子』的配置觀念，與其一味地埋怨房價高，不如將精力放在更實質的執行上，來得有意義與效率。
颱風天，菜量供給少、需求者眾，菜價上漲，所以一公斤香菜才可以飆到三百元，你我都了解，土地也是一樣的道理；差別在於，香菜的價格會回跌，而土地因為一直有人要搶著買，所以價格跌不下來。
土地成本價格跌不下來，售價自然高漲，從土地原料源頭開始，就一直是以商品的姿態在買賣交易。當大家在討論房地產應不應該被商品化時，也許該回頭想想，房地產過程中的哪個環節，可以不被當成商品看待的。
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