光臨工程。房管家。專改包租公套房。裝修租管

昨天內政部針對以房養老制度召開研討會，不過場外媒體的『焦點』還是放在與會學者房市空頭新總司令，張金鶚教授對近期房市與房價的看法。而張教授依然不改其志，認為央行近期策略是『捉小放大』，認為真正該做的是管制土建融；同時繼續持北市房價『泡沫四成』論，認為明年起房價會有5~10%跌幅，更認為房價將進入十年修正期。

央行這邊說法也仍一致，認為不應用大棒子打房，因為貨幣政策影響層面太廣，何況近年房價上漲，其實只是區域現象。

其實張金鶚和央行的說法不同，毋寧是切入點及觀念各有不同所致。張教授主要看數據統計，但對實際市場脈動的體認不多，央行則是掌管整體貨幣金融政策，房市只是其中一部分。而央行六月以來的調控政策，確實讓市況急轉直下，不過原因不純然是源自資金管控，更是因為買賣兩方認知差距愈拉愈大。

因為，近年來多數買方的購買力，確實沒有什麼提升，早就無力追價，業者和政府宣揚的ECFA等題材，民眾也很難感同身受；而央行打房，正好給自用買方理由，來支持其『房價過高』的觀感，並認為該是賣方鬆動價格的時候了。

但是賣方看法仍完全相左。ECFA加兩岸交流及都市更新題材持續熱炒，使得近年節節高漲的房價，得靠少數投資、置產及節稅買盤支撐，短期內又有遺贈稅調降、熱錢湧入等因素，資金行情就此構築成形，房價愈墊愈高。

眼見發展如此，除二手樓主跟漲外，地主也隨之哄抬價格。而建商不可能『為無米之炊』，仍需購入土地推案；於是，近年建商購地價格跟著追高。因此從成本觀點，除非央行再大幅升息或真祭出土建融管制，否則目前新案價格，未來一年內要出現修正情況，恐怕也是難事一樁。

於是乎，短期內買賣兩方立場完全背離，認知顯然還難以拉近，遑論磨合。

根據住展企研室近期觀察，短期央行調控政策之下，僅剩總價兩個極端之產品還有若干買氣；低總價者是投資客持續買進，超高總價者則依然靠金字塔頂端階層。

然而，不是所有基地都有規劃上述M型化產品的條件；換句話說，半數以上市場產品，終究仍需通過一般自用消費者的『檢驗』。由此來看，經濟成長支票是否兌現成果？是全民共享？或仍集中少數人身上？無疑是房市未來榮衰，整體行情有無支撐的最重要關鍵。

現階段市況當然渾沌不明，而業者仍沒有悲觀之權利，但顯然政府官員真的過度樂觀。先前官員喊出來年GDP6%成長，但是回過頭看，近年政府倡言之改革，最後都無疾而終或草草收場，我們要怎麼相信，現在開出的ECFA等支票，又會真的兌現？

就算真的寫下高經濟成長數字，要是無法真正由全民共享利益，則長期來看，被業者批為『不食人間煙火』的張金鶚教授，其房價修正的『預言』，是相當有機會實現的。

最後回到短期現狀，我們則要問張老師：現在之房價水準，一般大眾經濟能力追高不及，有泡沫危機，因此現在看來確實不是買房時機。但您但卻又說，現在是賣房時機。那麼請問，現在賣方的房子，又要賣給誰？