光臨工程。房管家。專改包租公套房。裝修租管

【蔡惠芳】

    　房地產成交價格該不該採實價登記？其實這個問題很簡單，大法官之前解釋過，中華民國的土地移轉登記，是必須依據土地公告現值為課稅基礎，不是用實際交易價格作課稅基礎。

    　至於公告土地現值，早年都是由地政事務所保管，人民要查詢公告現值是多少？大概只能送紅包給地政事務所的公告現值保管人員，才能查詢得到；後來，這種舊時代的陋規，被徹底打破，公告土地現值資訊才逐漸透明化、公開化，甚至任何人都可公開上網查詢相關資訊了。

    　房價公開透明 牽涉修法

    　前一陣子，內政部說要要求大家把房地產實際交易價格來登記，說只要透過修改公契、不動產仲介經紀業管理條例，強制買賣雙方在簽約後30天內登錄交易價格，就可以達到房價公開、透明化。其實，牽涉到修法的問題，而且問題很大。

    　首先，一棟房子買賣交易完成了，政府要求公開成交價格，那麼你究竟要填多少金額呢？l棟房子有人用1,000萬元成交，如果他填的價格，是500萬元，請問，你官員知道不知道？是不是當事人填多少錢、就登錄多少錢？

    　第二，買賣雙方當事人如果填錯價錢了，把1,000萬元填成500萬元，那麼根據中華民國的法律架構，請問，官員有沒有什麼罰則可以規範？可以處罰？

    　價格隨便填 反正沒罰則

    　結果，很多官員被問到這些問題，結論都是沒有，而且，原來在既有的法源基礎上，沒有據實登錄交易價格的話，根本罰不了。

    　好了，政府不知道實際交易價格、也無法掌握實價、沒有法源、也沒有罰則，那麼就算填了價格、也等於是在填假的！所以，內政部如果真的要作到實價登錄，那麼就一定要立法，否則，根本無法規範，究竟登錄的是不是實際交易價格？如果不是實際交易價格、那麼又要如何規範罰則才能產生約束力？才能讓登錄價格不會失真？

    　實價登錄 要有配套制度

    　何況，政府要業者申報的區段成交資訊，其準確性由誰督導、誰負責？全部都沒有配套。

    　如果上述問題都無法提出完整週延的配套措施，就貿然上路實施房屋實價登錄制度，無異有名無實。如果不能作好完整配套，現階段就沒有什麼好研究要實施或是不實施的問題。總不能硬是實施，結果作到一半才發現根本無法掌握真實情況，再朝令夕改吧？

    　提高國民所得 更勝整頓

    　經過我們前往溝通陳情後，行政院秘書長林中森就非常了解箇中關鍵在哪裡，畢竟他是政大第一屆的地政博士，相當了解國內地政登記制度、不動產相關法規，現階段是無法作到實價登錄的。

    　要整頓房價問題，政府要作的事，應該是提高國民整體的所得、購屋能力相對提高。房價要作到透明化，並不會因此而壓下房價；房價也不是說一句要修改不動產經紀業管理條例、強制規定在公契中登錄，就可以讓資訊不失真；房價也不是作了雨遮不登記產權，就可以透明化、就可以壓低房價。健全房市，必須要有整體的配套政策。

    　其實，我們並不反對雨遮不登記，我們可以接受雨遮不登記，因為不登記也不影響社會大眾購屋置產擁有不動產的任何權益。

    　雨遮不登錄 房貸全亂套

    　林中森他說過一句話，徹底切中其中要害：「有物，必須要有權。這個權，必須要登記，才叫權。」建商可以接受不登記雨遮，只是金融機構過去針對全台灣780萬戶住宅存量的放款，一直都是把雨遮計入產權面積，來計算房屋價格、借款金額，一旦改成不登記，銀行怎麼辦？全台灣780萬戶住宅存量縮水的雨遮產權面積，是不是可以申請國賠？（中華民國建築開發商業同業公會全國聯合會理事長王光祥口述，記者蔡惠芳整理）

【新聞來源：中時電子報】2010.8.1