住展房屋網 (2012-03-21)
住展房屋網提供
| 2010/11/13 |
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【聯合報╱記者陳秋雲╱台中報導】
台中縣消保官發現網路看房越來越熱門，但光從鏡頭看房子，可能與現有屋況差很大；很多房屋廣告都是放大屋外的街景，消費者還是得實際看屋才準。民眾質疑「能否依廣告不實處罰？」消保官說，目前無罰則。 台中縣消保官翟威甯說，他上網看房屋廣告或散發的廣告單，部分秀出來的照片，有些不是真正要賣的房子，亦缺內部景觀。這只是房仲業者的廣告手法，吸引更多人詢問，買屋是重大消費，當然得實地看個清楚。 有消費者抱怨，照片拍得那麼好，才動念去詢問看屋，但花了時間，一看卻不是那麼回事，有受騙的感覺。有的照片看起來通風明亮，但實地一看，連白天都要開燈，落差很大。有的網路秀出來整個別墅社區，看來樓面寬大，誰知賣的是其中坪數最小的。 翟威甯說，即使是同一個社區、同棟樓的房子也可能屋況大不同，不能光是看到中庭、街道的照片就算數，一整排大廈還有幾顆路樹，誰知道你要買賣的房子是哪間？ |
卡優新聞網 (2010-10-30)
林怡秀
由於過去民眾買到問題屋或問題車的糾紛層出不窮，為保障消費者權益，行政院消保會針對購屋及購車的買賣契約進行修訂。並於28日通過「個人購車及購屋貸款定型化契約，應記載及不得記載事項暨範本修正草案」，未來民眾若是買到問題車或問題屋，可先要求銀行停止撥款，避免辛苦積蓄付諸東流，全案將待金管會公告後實施。
在定型化契約應記載事項中增加「按房屋買賣雙方出具之撥款委託書辦理撥付」一項，民眾若發現自己買到的房屋或車輛有瑕疵，可要求銀行撤銷或解除撥款，避免錢繼續流到奸商的口袋。
消保官黃建隆表示，應記載事項屬法規命令，具有強制性，一般民眾購屋時，通常要過一段時間才會發現房屋有瑕疵，未來若實施，消費者一旦買到海砂屋、輻射屋，或曾發生非自然死亡事件的凶宅，都可以要求銀行止付撥款，對消費者形同多一層保障。
除了針對購車購屋的民眾外，在不記載事項部分也增列第11點，即金融機構辦理自用住宅放款或消費性放款時，如已取得足額擔保，不得再要求債務人需有連帶保證人。
黃建隆指出，一般借款要求要有保證人的情況屢見不鮮，民眾對於擔任保人也都聞之卻步，因此若金融機構已經取得足夠擔保，除非債務人授信不足，如缺乏穩定經濟來源等，否則不得要求要有保證人。
若債務人因授信不足需要有一般保證人，銀行也不得要求一般保證人拋棄先訴抗辯權。消保會解釋，先訴抗辯權是一種權利，意即債權人未就債務人的財產強制執行前，保證人有拒絕清償的權利，對保證人來說，也是一大保障。這些強化買方及保證人的規定，經金管會公告後就可正式實施。
住展房屋網 (2010-10-29)
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根據行政院消保會最新修訂通過的『個人購車及購屋貸款定型化契約範本』中，增訂了民眾辦理房貸時，須在撥款委託書中名列可暫停或終止付款的但書，實際則包含買到輻射鋼筋屋、海砂屋漏水屋及兇宅等。
消保會最新修訂版本之修正有下列幾項，分別是增訂「不得記載事項」第11點，修正「應記載事項」第1點及「範本」第1條。不得記載事項第11點主旨是，如金融機構已取得足夠擔保，不得再要求貸款方提供連帶保證人。
至於修正應記載事項及範本部份，則是增列『須按照撥款委託書辦理』條文，也就是若消費者發現買到輻射鋼筋屋、海砂屋、重大瑕疵、建物發生過兇殺案及其他約定情況時，買方可請求中止撥款。消保會說明，這項新規定最晚下個月7號前就會實施。
就上述新修範本內容來看，消費者購屋或購車時申請貸款，確實將得到更多保障；一方面可消弭過去社會觀感不佳貸款人無法繳貸時，金融機構未先向原貸款人追繳前，就逕行向保證人追債之不合理現象，萬一買到瑕疵屋也有一定保障。
凶宅的範圍
所謂「凶宅」，乃是民間通俗用語，依內政部編印之「不動產委託銷售契約書範本」，其中不動產標的現況說明書第11項：「本建築改良物建物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」，而內政部針對該內容解釋，是指賣方產權持有期間，在建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓），但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。例如在住家遭人侵入行竊，屋主發現後與竊嫌扭打之際，遭竊嫌以隨身攜帶之刀械猛刺，在送醫後因失血過多死亡，此時因屋主並非於住家死亡，該房屋並不屬於凶宅。
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實務上凶宅的認定範圍
直接跟屋主購屋結果發生一屋二賣的狀況，該如何解決?
在不動產買賣契約簽訂後，買方負有給付買賣價金的義務，而賣方則負有移轉不動產所有權及交屋的義務。如果賣方有一屋二賣的情形，此時，因為不動產已經移轉登記至第三人名下，賣方無法履行買賣契約的義務，屬於可歸責於賣方的事由不能履行契約，如買方僅交付定金，賣方依照民法第249條第3款規定應加倍返還定金。如果買方已依買賣契約支付買賣價金，買方不僅可解除買賣契約，請求返還已付的買賣價金，如買賣契約有約定違約金時，更可以向賣方請求違約金。
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因此，在購買房屋時，為確保付出金錢卻無法取得房屋產權，除可在契約約定高額違約金外，並可委由金融業者以履約保證方式，確保產權移轉後方將買賣款項交予賣方，避免因賣方一屋二賣而蒙受額外損失。
住展房屋網 (2010-05-26)
【文/蘇儀 攝影/邱添榮】購買房屋後如果發現房子有瑕疵時，通常賣方在法定期限內要負起瑕疵擔保責任，但是購屋者若於簽約時明知房子有瑕疵卻還購買，這時候，出賣人不用負擔保之責任。
如何去判斷買方是否「明知房子有瑕疵卻還購買」？通常要看契約的約定，倘若契約中有「「充分認知，絕無異議」，或是「「現況與圖示略有出入，買方已充份認知並同意以現況買賣」之類的記載，而買方在上面簽名蓋章，都足以作為証明。
撰寫存證信函的重要性為何？
顧名思義，存證信函乃是保存證據的文書。蓋口說無憑，尤其若發生爭訟，法院均以證據認定之事實，作為適用法律之基礎。而存證信函即為文書證據，乃法律上的書證，在證據法中占有重要地位。故如何妥善運用及保存證據，攸關訴訟勝敗，存證信函的重要性可見一斑。
常見存證信函適用時機，例如發生車禍加害人避不見面；或如債務人借錢屢催不還；或如買到瑕疵房屋請求減價或解約；或如承租屋屋漏水房東遲未修繕；或如建商偷工減料要求損害賠償；或如拋棄繼承通知其他繼承人；或如配偶不同居請求履行同居義務等等，不一而足。
撰寫存證信函時，應將人、事、時、地、物表達清楚，並應將欲發生的法律效果充分表明，切忌寫得落落長，卻模稜兩可、毫無重點，完全沒有法律效果可言，則喪失寄發存證信函的目的。
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