光臨工程。房管家。專改包租公套房。裝修租管

3米6及4米2小坪數空間是市場上常見的挑高產品，因高度的不同在空間規劃上也有著不同的重點。但不管挑高高低，最基本的原則還是要掌握，以免影響到居住的安全及舒適性。

原則1 兼顧法令及居住舒適性

不管是3米6或4米2的挑高空間，建商多喜歡用夾層規劃來吸引購屋者的目光，但因為夾層屋在現行法令上仍有著許多限制，加上夾層高度若不足，居住的舒適及安全性也要考慮。

原則2 夾層要考慮高度

夾層是需要考慮挑高高度的，依3米6的挑高空間為例，在扣除天花板、消防灑水頭、樓地板高度及中間夾層的高度，樓高剩下不到3米2或3米，若再做夾層高度不足會有壓迫感，住起來反而不舒服。 原則3 注意夾層材質的安全性

挑高小坪數空間廣受到都會人士的喜愛，超值的空間使用，創造出空間的價值，近年來有許多建商以小豪宅為包裝，推出了不少挑高小坪數空間，豪宅不一定要空間大，只要規劃得宜，走向精緻，小空間一樣能享有豪宅的質感。

要訣01　挑高至少4米5才好用

樓地板與天花板之間，多一個相當於地坪1/3（或100平方公尺）的夾層空間，這就是一般所謂的「夾層屋」，如果超過這個範圍，則屬於另外一層樓。要將一般挑高的夾層屋設計轉換成小豪宅，其實並不是毫無章法限制的，如果沒有4米5以上的挑高，其實很難得上小豪宅的門檻，一般4米2的房型充其量只能稱為豪華夾層屋。

要訣02　適合需求單純者

挑高小豪宅的天花板高度較高，很多人為了增加使用空間常會加做夾層，但事實上夾層多數為違法的，依政府規定，4米2以下的挑高樓層，只可做閣樓或儲藏室等較低使用率的夾層空間，而且在集合式住宅區，僅能在1樓及頂樓使用夾層空間，商業大樓雖無此限制，不過平面層必須至少18坪且挑高超過3米6。屋時最好要求建商出示經政府核准的建照及平面設計圖面，如上面已有夾層設計，並照圖施工，取得使用執照即為合法夾層。

中央社 (2010-07-27)

（中央社記者高照芬台北27日電）下雨天，正是看屋天。房仲業者建議民眾多利用梅雨季或颱風季節看屋，並掌握「眼到、手到、口到」3 大訣竅，才能避免買到漏水屋。

住展房屋網 (2010-07-19)

住展房屋網提供 

購屋時就要注意消防設備的安裝位置，可以在契約中明白記載「供電、排水、瓦斯供氣、消防設備等公共設施均不得安裝在你所購買的專有部分內」。

公共設施通常應設置在大樓的共用部分，但是，如果你向建商買房子，交屋後卻發現建商在你的主臥室陽台裝設「緩降機」，讓同棟其他住戶在火災時可以緊急入內使用，你該怎麼辦？

房屋品質好壞檢視要由遠而近，由外而內；從地段到地區，從房屋環境到本身結構好壞，從大環境開始瞭解物件的優劣、房屋與週遭環境的關係、生活機能以及未來地區的發展性。

■計分方式：

以「ˇ」方式計算總結分數，每一個「ˇ」就代表得一分。對應三種不同結果進行分析，例如，結算總「ˇ」分數為0∼35分為「狀況堪憂型老屋」，36∼69分為「品質平均型老屋」，70∼100分為「人人都愛型老屋」。

■狀況堪憂型老屋：0~35分

Ｑ：我現在住的房子是15年的老房子，家裡看起來很舊、又暗，跟家人討論要重新整理，但28坪的房子只有80萬，我可以怎麼做呢？或者做些什麼呢？(台南Ellen)

Ａ：首先15年的老屋裝修應著重於基礎工程的整理，特別是水電及泥作更為重要，因此，建議浴室及廚房會成為更新重點，再以全室地板及天花板為次要裝修項目。簡單來說，可先整建天地壁之基礎工程，方可加入傢俱、窗簾、傢飾來達到整體之美感。切記勿採用大量木工及訂做櫥櫃，方可達到預算節省目的。

老屋是所有屋型裝修費用最高的，因為屋況較為老舊，在預算的編列上，就更應該以基礎工程及設備更新為主，才能打造一個安全的居家。

購買老屋時最重要的是問清楚屋齡，通常找設計師不建議購買2樓與頂樓的老房子，整棟大樓的排水管最容易出問題就是堵塞在2樓，而頂樓常出現漏水與日曬問題，需要花費比其他樓層更多的預算處理。

重點 1　佈置費用要預留

傢俱、傢飾及燈具影響著空間風格，其中燈光不但便宜又最具效果，若預算真的有限，建議最少也要預留1成的佈置費用，才能真正達到畫龍點睛的效果。

屋狀況多，要處理的問題也多，以下六點為影響老屋最大的恐怖致命傷，一定要先解決：

要訣1磁磚剝落

磁磚和水泥底中間容易因空氣或水份的滲入，產生密合度不足的情形，進而出現剝落或膨脹的現象。通常，施工時水泥與沙的比例不對，水泥底打得不夠或是海菜粉(黏著用)的質或量不足的情況下，較容易產生這類問題。

要訣2壁癌或牆面、壁紙變色脫落

好地段的老房子，坪數實在，居住小環境不錯的話，仍然不失為理想住宅。只是購屋時要預備一筆裝修費用，用省的房價去支付裝潢，多少划算就看你的聰明比較了。

老公寓由於屋齡較高所以房價較為便宜，但相對的，房屋本身的結構、屋況也因時間的久遠，通常已存在著一些問題需要解決，且這皆關係著居住品質與生活安全，如漏水、壁癌、管線老舊等；且20多年前的建築設計，格局也不見得符合現代人居住，原有的裝潢建材與傢俱也不合時宜，當然就必須再支出一裝修費用。

評估1　收集資訊、了解行情

屋前先收集相關資訊，了解目前房市行情，一併預估 屋與裝潢費用，雖然相較於新屋房價便宜，但裝修費用就較高，必須合理分配預算， 屋與裝修費用要取得平衡。

裝潢老屋，包含水電、建材等基礎工程應列為最優先，基礎工程完成後，再來考慮裝潢，房子的老化問題務必要徹底解決，否則可能發生才裝潢沒幾年，漏水、壁癌等房子結構性的狀況便一一浮現，再來打掉重作，就白忙一場。專家建議，不妨以10年作為老屋的分水嶺，基本上，10年以內的房子，除非有立即明顯問題，否則基礎工程不用動太多，除了地板、天花板以及牆面重新粉刷，再更新廚衛設備，就能使舊屋煥然一新。但若是10年以上屋子，就要注意基礎工程；尤其屋齡超過20年以上的，水電及瓦斯管線最好全部換掉，避免水管生鏽、堵塞或破裂，此外，要注意電力負荷容量及電線老舊問題，以免發生電線走火的危險。

重點１ 強調基礎工程

老屋的問題多，花錢裝修就必須花在刀口上，避免不必要的浪費，該解決的問題一定不能忽略，因此多注重在基礎工程，強化房子體質。

重點２ 預算取決裝修程度

中古屋需重新拉電問題

問：10年中古屋想要重新裝修，請問我需要將全部的水管與電線換新嗎？我應該怎樣判斷呢？

A：一般的水管與電線平均壽命為15年，若是買了10年的房子，也打算重新裝修，那麼建議最好更換全部的水管與電線。

【原因1】

這裡所提到15年的管線壽命是平均，但由於埋在牆壁內，若是不清楚管線的材質，像是PVC塑膠管或者銅管可能壽命更短，若已經打算重新裝修，一並更新會比較符合經濟成本。

15年以內的中古屋其屋況及硬體設備，介於換與不換的模糊邊緣，它不像老屋需要做水電管路等基礎裝修工程的更新，但又不如新成屋的屋況佳，手頭上現金不多，預算有限的人，在買屋時得就空間問題進行評估，才可避免裝修花大錢。

中古屋的空間＆設計提案

要訣1　局部更動格局

要找到完全符合需求的中古屋並不容易，但儘量以少動隔間為原則，像衛浴在房子的正中間，要移位所花的錢或精神都不少，若真的要動到格局也以少動為原則。

要訣2　找最影響生活品質部份進行改裝

中古屋依屋況不同，裝修費用會有很大差異，一般而言，中等品質的裝修每坪費用在NT.60,000元～70,000元以上。在預算有限時，若原有的管線不需更換，且沒有蟲害、壁癌等問題，室內硬體設施都堪用的狀況下，建議可做大門更換、油漆等費用較省、簡單的裝修即可，費用約10萬左右即足夠（不含所有活動及固定傢俱部份、油漆則以整理為主）；預算若寬裕一些，中古屋部分可再多考量：水電管路、蟲害、壁癌、硬體設施、空間設計格局等。

老屋與舊屋的預算分配大原則是相同的，但必須有心理準備的是，中古屋用在水電、泥作等基本項目的費用，會比新成屋高出很多。如果預算真的無法負擔一次完成裝修，不妨考慮分階段施作，以「破壞較多、需要拆除的先做」為原則，其餘的可依照急迫性列出先後順序分批進行。

房子跟人一樣，年齡愈大，健康就愈容易亮起紅燈，所以為了以後的幸福著想，買屋前一定要先裡裡外外來個全屋健檢。

檢查內藏管路的6個重點

房子老了，內藏在牆壁裡的水電管路、天然氣管線，會隨著時間的日積月累，而老舊、損壞或喪失功能，藉由以下6個重點可以檢查出舊屋的管路問題。

重點1　電箱、單一迴路配電、電箱的檢視

重點在於是否過於老舊、開關容不容易、保險絲是不是無熔絲、有沒有斷電系統、總電量足不足。打開家中所有開關，如果會跳電表示某單一迴路電量負荷過大，由於現代人十分倚賴電器，所以用電量比以前大很多，尤其在使用冷氣、微波爐、電磁爐、烘衣機等用電量較高的電器時最容易發生跳電。

中古屋可不比新成屋，房子越老問題就越多，屋況多少都有狀況，既然花錢裝修，就要花在刀口上，該解決的問題，一定不能忽略，特別是基礎裝修工程的施工要紮實，強化好中古屋的體質，才能避免日後漏水、壁癌等惱人的問題發生。

原則１　每10年更換水電管線

考量到健康與安全 ，設計師建議每10年更換一次水電管線。如果你買的中古屋屋齡超過10年，且所使用的是會生鏽的鐵管，那建議你一定要汰換。另外，值得留意的是如果電線粗細不一可能會造成走火，而總電量不足也可能經常引發跳電。

Ｑ：是不是完工後都沒有人住都叫「新成屋」？

Ａ：並不是的，如果建築物已經興建完成，但領取使用執照已經超過年限，即使是沒有人住過的新完工房屋，也屬於中古屋喔 ！

Ｑ：之前買的是建商所裝潢的實品屋，住進入之後，才發現收納空間太少，請問要如何在不破壞裝潢下，增加局部收納空間？有什麼好方法嗎？(瑞芳 林媽媽)

Ａ：在不破壞裝潢下，要增加局部收納空間，我想只能多利用坊間居家收納技巧了，真空收納袋，多功能收收納櫃等或是選購家具時以收納功能為考量，例如，客廳的茶几抽屜，臥室的掀床，玄關桌和鞋櫃⋯，在家中的每個區域都留置一個收納空間，使屋內永保清淨明亮。下次購屋記得先與設計師溝通，利用空間設計收納部份，例如，一些畸零空間可設計為儲藏室，突出的柱子或樑下，架高的和室木地板下都能規劃出收納空間喔！

Ｑ：我買的是新成屋，想用輕裝修的方式滿足我家的生活需求，最簡單的裝修需要做哪些工程呢？又有什麼地方需要注意的呢？(淡水王小姐)

Ａ：新成屋在輕裝修的部份，最重要的地方在於天花板的造型設計，應採用簡潔的設計來控制預算，再以日光燈及嵌燈作柔和的光源配置，接著可以以系統櫥櫃作為設計主軸，規劃全室的收納及展示空間需求，以達到機能及美感並重的效果，櫥櫃完成後，可在各主要牆面鋪設極具特色的壁紙，加強整體規劃的美感表現。