光臨工程。房管家。專改包租公套房。裝修租管

「房地比」是指房屋及土地占不動產所得的一定比例。其公式為：房屋評定現值／（房屋評定現值＋土地公告現值）。台灣地區實施土地增值稅制，土地交易不再課徵所得稅。也因為土地免徵所得稅，個人或企業出售房地產時，若未主動在契約中訂明房屋及土地的個別售價，稅捐機關即會依據固定公式，計算售屋所得的「房地比」，排除對土地課稅，以便計算屬於房屋部分的課稅所得。

得知房地比後，再以不動產售價－不動產買進價－費用×（房屋評定現值／房屋評定現值＋土地公告現值），即是屬於房屋的應稅所得。

舉例來說，甲出售A房地，其售價減除取得成本及費用後的所得是600萬元（包含房屋及土地的總所得），若得出的房地比為三分之一，屬於售屋的課稅所得就是200萬元（600萬元×1／3）。

營建署推出政府主導都更案，招商方式以設定地上權或權利變換為主。所謂的設定地上權，就是將招商區域內的地上權移轉給得標業者，業者可依約定內容在上面興蓋建物後，營運或銷售，約定期滿後返還給政府，通常約定期間是50年。

至於權利變換，是評估招商區內既有的房地價值後，再討論如何分配更新後的房地。通常是由業者負責興蓋新建物，政府與業者再依照比例分回房地；此比例可能是由政府決定，也可能是業者在投標時自行提出。

地價指數是指將各直轄市、縣（市）的都市計畫範圍內住宅區、商業區、工業區土地，以統計方法選取具代表性的中價位區段，查估其平均區段地價，據以編算某一地區內土地價格在一定期間內的相對變動（上升或下降）的百分數。

消費者賞屋愛預約 今年以來月平均成長2成5

政府近期宣佈油電雙漲，造成各物價波動壓力，卻絲毫未影響房市交易熱度，不過面對梅雨季來臨，許多民眾常遇到約好看屋卻因天侯不佳而取消，或是一般上班族無法隨時請假看房子，因應這些產生的問題，21世紀不動產新設立「720度賞屋專區」，上萬張房屋環景，真實呈現在消費者電腦螢幕前，當紅的雲端科技，與房仲業網路服務結合，形成另類宅經濟現象，也帶動民眾網路預約看屋趨勢，根據21世紀不動產統計，今年初至四月底民眾使用網路預約次數，每月平均以2成5左右速度成長，而四月份預約看屋統計就比一月份高出2倍以上，且6成北部消費者愛用網路預約看屋功能。

雲端時代 梅雨季看屋不用怕

隨著雲端科技時代來臨，聰明購屋民眾通常會先透過各家房仲業者網站搜尋，以往民眾上網找屋無非希望搜尋快速與便利，不過現在除了快速方便外，更要講究『視覺』真實臨場感與『觸覺』操控人性化；21世紀不動產表示，許多民眾找房子過程通常需要1~3個月時間，需要花費相當的勞力與時間，而最新成立的「720度賞屋專區」，上萬間待售房屋、上萬張屋內環景導覽照片，消費者只須在螢幕前簡單操作，就可以省去到處跟房屋仲介疲於奔命看屋的時間，也不用擔心遇到下雨天就無法看屋，消費者充分掌握看屋賞屋自主權，在網路上就可以透視對未來居住空間的想像，減少在現場看屋錯失細節機會的發生，真實臨場能給想要購屋的消費者最深刻的服務感受。

油電雙漲後，房地產看好，高雄市府工務局最近發現，位在乙種工業區部分個案以透天建築等廣告行銷，工務局呼籲民眾爭大眼睛，不要有撿便宜心態，日後作為住宅，恐怕會有受罰及限期改善等風險。

工務局提醒市民購屋時一定要睜大眼，仔細檢視契約書內容，因為這些建築物必須依資訊軟體業用途使用，不得違規作為住宅。

工務局局長楊明州說，市府民國90年1月修訂相關法規，放寬工業區土地可做一般商業用途，同年8月修正都市計畫法高雄市施行細則第14條，把「資訊軟體業」用途納入得使用項目。

楊明州說，由於都會區住宅區土地價格上漲，部分不肖廠商把乙種工業區用地，以資訊軟體業申請興建建築，變相以住宅名義銷售與使用，面臨受罰，甚至斷水斷電的風險。

葉國一被控以妻子名義，先低價收購24戶士林官邸北側拆遷戶，轉讓給人頭員工承購專案住宅，再低價賣給兒子公司，涉嫌詐欺、偽造文書。圖／聯合晚報提供

不過，葉國一涉及的士林官邸人頭炒房案，從目前曝光的案情來看，他借人頭的目的有些不同，主要是為了符合市府「一人配售一戶」的規定，因此借太太、員工的名義來買房，並非為了貸款金額而大借人頭。

預售屋、成屋 各有操作手法

市場人士表示，這幾年投資客炒房，在預售屋方面，主要方式是在開案時就進場以較低價格取得，等到交屋前再轉售，賺取差價。有些大咖投資客會和代銷業者結合，一開案就蒐購，創造熱銷假象之後，再拉高價格出售給一般自住客。

房地產可以保值，通常被視為抗通膨利器；但並非所有房子都可以「抗通膨」，因為全台房價起伏、各區走勢大不同。房仲業者建議，投資人想要進場投資必須把握原則，「地點」還是最重要的考量。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，具備「收益性」的房地產，例如商辦或店面，目前在兩岸金融開通、陸客觀光潮帶動下，交易熱度不斷提升，是極具潛力的房地產商品；另外，房地產的地點還是最佳保值指標，建議投資人應注意產品潛在價值，買在知名商圈、路段、捷運沿線，才是保值抗通膨的優先選擇。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，房地產投資風險不容小覷，為避免淪落「套牢」下場，投資人進場前要做足功課，多看多聽多問，並把握以下原則：

【聯合報／記者何醒邦／台北報導】

內政部將規範新建案的隔音標準，建商與消費者都樂觀其成；專家建議，民眾不論是購買成屋或預售屋，要有好的隔音，除建材表要看仔細，也可實際測試，要求建商將分戶牆的材質及隔音效果「說清楚講明白」，才不會吃虧。

冠德建設副總洪錦欽說，以現有建料、技術，做好隔音沒問題。遠雄企業集團副總蔡宗易認為，隔音規範有其必要性，先有標準後，要再輔以實際測量，才不會有爭議。

星河噪音防治公司總經理潘人誠表示，新法只是「基本標準」，建商若要求高品質，還得更用心，也要搭配門、窗等開口部位的隔音。

【住商不動產提供】

過去，套房與豪宅往往是市場中單價最高的物件類型，但近幾年這情況似乎有一些改變。住商不動產企劃研究室統計近五年來，台北市35坪以下成交物件價格後發現，15坪以下的套房，這幾年漲勢不如16-25坪兇猛，甚至在單價表現上，16-25坪還猶勝其他類型產品，而在漲幅上，這個坪數產品的漲幅，高達六成五。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，銀行針對15坪以下小坪數產品限縮貸款是套房不再討喜的主因，也因此讓資金轉往較不受貸款限制的16坪以上標的，在總價迷思下，讓這些小宅單價也水漲船高。

套房迷思不再，均價漲幅均輸兩房

以整體漲幅來看，15坪以下小套房漲幅最小，僅達38%，反而是坪數稍大的16-35坪，價格漲幅驚人，徐佳馨指出，從坪數表現來看，在99年之前單價傲視群倫的套房產品，卻因為99年起，各家銀行均對小套房實施貸款限縮，以至於買方得要準備五成左右的自備款，這讓許多預算有限的購屋人卻步，同樣是一千萬的產品，若是套房，買方就得準備500萬自備款，但若是15坪以上，買方卻只需要自備2-300萬，便可輕鬆成家，兩相比較之下，高下立判，這也是在99年之後，北市16-25坪產品異軍突起的重要因素，目前市場上的套房產品除了捷運共構或是學區套房，表現都相對弱勢，價格也較難有突出表現。

房仲業調查，最惹人嫌「鄰居」，殯儀館（公墓）排名第一，「高壓電塔」不但影響景觀，更可能不利健康，也是「房價殺手」。 圖／本報資料照片

不動產仲介公會全聯會推動不動產說明書增列建物周遭50公尺內是否有嫌惡設施，台灣房屋日前也將一般民眾認定的嫌惡設施分為10大項，調查嫌惡觀感與周邊房價，對象為台灣房屋各店頭來店客，有效樣本數1104份。

調查指出，民眾的嫌惡觀感排名依序為殯儀館與公墓、垃圾場與焚化爐、高壓電塔與變電箱、神壇廟宇、特種行業、高架橋與鐵道、機場、夜市、加油站、大型醫院。

台灣房屋智庫執行長邱太煊表示，受訪者最不能接受的嫌惡設施為「殯儀館、公墓」、占89%，因除風水問題，喪葬儀式噪音容易干擾周遭住戶的生活品質，造成房價相較鄰近區域，跌幅最高達2成。不過，也有些建案就在墳墓旁，雖價格便宜，但要注意脫手不易。