光臨工程。房管家。專改包租公套房。裝修租管

【經濟日報╱吳秉鍇】

除生活機能、交通動線、學區外，看中古屋應注意房屋產權是否清楚，例如有無二胎設定，還有房子鄰路狀況、屋內有無滲漏水、管線水路是否暢通、有無壁癌。

室內的部分、公設部分有無鋼筋外露（要注意有無輻射、海砂）；車位的部分，不論權狀有無記載車位號碼，成交前要確認位子且是否為該戶所使用的。

房仲業一般可以幫購屋族確認貸款細節針對客戶的執業別找適合銀行，把關房屋產權資料清楚並進行屋況查檢，或有專業廠商協助修繕滲漏水並提供保固、海砂、輻射（有經政府認證合格）進行檢測。

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】

買房子是人生大事，金額動輒上百萬、甚至上千萬，消費者在購屋前，一定要仔細看，多方問，寧可事前細心挑選，千萬不可因疏忽，而招來麻煩。根據內政部地政司2013年第2季房地產消費糾紛來源統計表顯示，向消費者服務中心申訴者多達496件，在購屋糾紛類型，以房屋漏水問題(77件)最多、其次為終止委售或買賣契約(54件)和隱瞞重要資訊(53件)，因此，購屋常識非常重要，才能避免消費糾紛。
 
依不動產經紀業管理條例規定，仲介應以不動產說明書向購屋消費者解說，該說明書視為契約書的一部分，完整記錄房屋產權調查結果，因此，消費者為了自身的權益，在購屋時是有權要求銷售業者出示不動產說明書提供解說，包括完整記錄房屋產權調查結果，內容包含權狀、謄本、地籍圖、屋況等房屋資訊，讓消費者明確掌握房屋內外狀況。其次，消費者也有權向仲介要求攜回契約書審閱至少3日，這期間一定要詳閱契約內容，以避免售屋糾紛產生。
 
此外，消費者不妨利用雨天或下大雨過後看屋，仔細觀察屋頂、地面、牆壁及接縫處有沒有積水、滲漏水的情形，以免花大錢買屋，卻換來一身氣。21世紀不動產法務部經理汪靜雯表示，要先瞭解仲介是否有提供房屋漏水的保固服務，以及在保固期間內消費者是否須自付部分維修工程費用的約定。另外，買方應清楚明白於買賣契約成立時，若已經知道滲漏水之瑕疵，仍願意購買者，賣方將不負擔物之瑕疵擔保責任。若交屋後才發現滲漏水之情形，買方應於發現後6個月內或交屋後5年內通知賣方並請求其修繕，依民法規定賣方應負擔物之瑕疵擔保責任，但若經催告通知後賣方仍不修繕者，買方可以自行僱工修繕並向賣方主張修繕之費用。此外，最好拍照存證保全證據，以便日後發生爭議時得以舉證。
 
在不動產交易糾紛當中「終止委售或買賣契約」也佔很高的比例，，擅自終止委售或買賣契約將會構成違約，可能要賠償違約金。汪靜雯提醒，若消費者委託仲介銷售房屋，簽署之「不動產委託銷售書」，依內政部公告仲介至少要提供3天以上的審閱期間，消費者應充分行使審閱的權利，避免權益受損，因此不論是委託出售房屋或是簽下買賣契約，都要深思熟慮再簽約，因為一旦契約成立，片面解除合約就是違約，勢必得支付違約金。
 
至於隱瞞重要資訊的糾紛案件也佔買屋交易糾紛中不低的比例，買房子最怕資訊不透明，包括物件為凶宅、輻射屋、漏水等卻沒告知，都是隱瞞重要資訊，汪靜雯表示，仲介在執行業務過程中，應盡注意調查及告知之義務，且應以不動產說明書向買方解說，讓買方充分了解產權狀況，若違反上述義務而導致買方權益受損者，仲介應與賣方負擔連帶賠償之責任。
 
房地產交易對多數人而言可能是一生一次的重大決定，不可不慎，選擇信譽良好的房仲品牌及謹慎細心的服務品質才能降低購屋過程的困擾與風險，千萬別被少數降低服務費的惡性競爭業者吸引，導致因小失大後悔莫及的遺憾與後果。

好房News記者馮牧群／採訪報導

年輕人與首購族買房，常見｢頭期款不足｣的問題，專家指出，若手中現金與預期目標差距不遠，不妨利用信貸、親友融資或多詢問不同銀行貸款方案，或許能因此度過難關，如期實現買屋夢。

2013/10/29 17:12

【經濟日報╱柯玥寧】

對一般消費者來說，如果選購的是大樓、公寓，買賣雙方討論時所說的坪數都是建坪；儘管大樓、公寓也會有土地持分，不過因為持分地坪面積較小，因此買賣期間，除非買方要求審閱，賣方不會刻意說明。

但若購買透天產品，常會出現建坪、地坪的標示；無論透天為雙併、重疊或獨棟產品，透天的地坪通常不小，常容易與建坪混淆。簡單而言，地坪指的是持分或獨立持有的土地坪數，建坪則就是地上建物的總坪數。舉例來說，若有棟四層樓透天，標示土地30坪、建坪100坪，指的是透天占地面積30坪，四層樓相加的總樓地板面積100坪。

在銷售資料中，透天產品的計價通常與大樓、公寓一樣，以建坪計算；但同地段，甚至同一建案中，卻可能因為不同透天，持有的地坪大小不一樣或面向不同，仍單價不一。

【作者／劉繼珩、圖片提供／摩登雅舍室內裝修】

客廳是居家空間中的主角之一，每個家中的客廳都應該有著不同面貌，就像每個人都有屬於自己的style一樣。那麼客廳能有多少樣貌？一起來瞧瞧！

Q我家想走北歐風，但是客廳有大樑又低矮，預算也有限，該怎麼設計呢？
簡單不複雜就對了！利用電動投影螢幕遮擋大樑，再透過主燈高低不同的設計，讓天花板不用遷就樑再降低15公分，反而拉高了空間高度；整體色調也以淺色為主，達到提亮、擴大的效果，在有限預算內，修飾了空間缺點，也符合風格精神。

【經濟日報╱黃啟菱】

「債權人承受」指拍賣之不動產無人應買，或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額者，到場之債權人願承受並依法得承受者，執行法院應依該次拍賣所定之最低價額，將不動產交其承受，並以其債權或應受分配之債權金額，抵付價金。

若債權人有二人以上有承受意願時，依強制執行法94條規定：「若債權人有二人以上願承受者，以抽籤定之。承受不動產之債權人，其應繳之價金超過其應受分配額者，執行法院應限期命其補繳差額後，發給權利移轉證書；逾期不繳者，再行拍賣。但有未中籤之債權人仍願按原定拍賣條件依法承受者，不在此限。」

寬頻房訊表示，依辦理強制執行應行注意事項第51項規定：「債權人未於拍賣期日到場者，不得聲明承受，除他債權人已於拍賣期日到場依法承受者外，執行法院應再行定期拍賣。」所以當債權人想承受不動產時，應於拍賣期日到場，如此方能聲明承受該不動產；若債權人在拍賣當日未抵達拍賣現場，則無法承受該不動產。

髒兮兮沒人理 整理後 看屋多五成 窗戶、廚房、廁所是三大重點

【聯合晚報／游智文】

窗戶 待售屋清潔，窗戶、廚房、廁所是重點。圖／信義居家服務中心提供

近來房市交易回溫，不少人興起賣屋念頭。房仲業表示，賣屋之前如先把整理一下房子，平均可增加5成的看屋人潮。

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

重大開發案雖可為區域房市帶來助益，但或多或少也會有一些負面影響。台北大巨蛋也不例外，當地房仲業認為，大巨蛋對區域房市可能造成的不良影響，除交通外，可能還有光害、餐飲業快速增多帶來空氣污染、噪音等。現在打算進場卡位的購屋人最好多留意。

預料大巨蛋啟用後，有三個區域會隨人潮大量湧入而快速增加，一是華視商圈、二是彩虹大廈一帶，第三則是刑事局對面、原聯合報總社一帶。

房仲業表示，不希望未來住家周邊餐飲雲集，可儘量避開一些大巷子，特別是現已成形的巷子商圈；另外，優先選擇管理良好的社區，也是方法；還有就是選樓下目前經營精品店的社區，精品店沒什麼空污，而且租期都很長，改成餐廳的機會較低。

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

台北大巨蛋完工啟用後，除周邊一樓店面直接受惠外，不少業者認為，當地的有些地段的二、三樓產品未來也很有「錢」途，有置產保值需求民眾也可考慮提前卡位。

住商不動產仁愛光復店東洪永發認為二、三樓店面最有機會發展起來的的是國父紀念館西側出口、彩虹大廈一帶。目前這個區塊的一樓店面已有朝二樓以上發展趨勢，未來大巨蛋啟用，商圈勢必加快立體化的發展。

全球資產專案經理王維宏表示，也可考慮當地一些舊住辦大樓，一方面大巨蛋帶來大批人潮，讓舊住辦大樓的辦公室使用更為多元化，如改為批發零售營業場所、特色餐飲、醫美診所、小型商旅等，一旦租金創造出來，身價跟著上漲。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】內政部再次公告「成屋買賣定型化契約」應記載及不得記載事項，供相關不動產業從業人員參考，總計有13項，希望能夠記牢。「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」自2013年5月1日實施，自實施之日起，建築開發業者提供之「成屋買賣定型化契約」之內容，悉依所公告之「應記載之事項」擬訂之，且不得記載所公告之「不得記載事項」，以期減少成屋買賣糾紛，促進成屋買賣定型化契約之公平合理。
 
Q1、成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，適用標的為何？
A1、本契約適用標的為成屋。所謂成屋，依不動產經紀業管理條例第4條第2款規定，係指領有使用執照，或於實施建築管理前建造完成之建築物。
 
Q2、為何要公告成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項？
A2、成屋買賣交易糾紛時有所聞，又「成屋買賣契約書範本」係提供企業經營者與消費者訂約之參考，自實施以來，因該範本不具強制性，大部分業者未普遍採用，致民間所用成屋買賣定型化契約多未符合範本內容。為落實消費者權益保障，內政部依消費者保護法第17條之規定，公告「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」乙種，作為企業經營者與消費者訂定契約之準據。
 
Q3、成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，何時公告及實施？
A3、內政部於2012年10月29日公告成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，循往例給予業者6個月的準備期間，訂於2013年5月1日生效。亦即自生效日起，建商所提供之成屋買賣定型化契約不得違反內政部公告之應記載及不得記載事項。
 
Q4、成屋買賣定型化契約之主建物、附屬建物及共有部分是否應分別列明面積及價格？
A4、因成屋係已建築完成之實體，買賣實務上大部分以房地總價計算，若將主建物、附屬建物及共有部分分別列明面積及價格，尚無實益，所以成屋買賣定型化契約分別明列土地、建物、車位價款，但土地、主建物、附屬建物及共有部分應分別列明面積。
 
Q5、成屋買賣定型化契約有無面積誤差找補條款？
A5、成屋買賣係以領有使用執照，或於實施建築管理前建造完成之建築物為買賣標的，所以沒有面積誤差找補條款。
 
Q6、成屋買賣定型化契約是否有履約保證機制？
A6、預售屋係指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物，其買賣履約期間較長、參與者眾多、買賣金額龐大、消費者籌措資金與涉及法律繁多，且過去屢有發生交屋前建商倒閉，消費者已支付價金，求償無門的情事。而成屋(新成屋、中古屋、老屋)已興建完成或已辦竣建物所有權登記，其交易期間較預售屋短，交易風險相對較低，所以「履約保證機制」未納入成屋買賣定型化契約。
 
Q7、建商應揭露房屋現況那些重要資訊？
A7、業者對於房屋現況重要資訊應以書面列明，包括：房屋未登記之改建、增建部分、房屋現況格局及建物型態、漏水情形、輻射屋檢測、混凝土中水溶性氯離子含量檢測(例如海砂屋檢測事項)、曾否發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死之情事、是否為直轄市、縣(市)政府列管之山坡地住宅社區等事項。
 
Q8、成屋買賣定型化契約不得記載事項有那些？
A8、為避免產生消費糾紛，不得有
一、不得約定買方須繳回契約書。
二、不得約定買賣雙方於交屋後，賣方排除民法上瑕疵擔保責任。
三、不得約定廣告僅供參考。
四、不得約定使用與實際所有權面積以外之「受益面積」、「銷售面積」、「使用面積」等類似名詞。
五、不得約定請求超過民法第205條所定20%年利率之利息。
六、不得約定拋棄審閱期間。
七、不得為其他違反強制或禁止規定之約定。
 
Q9、何處可取得成屋買賣定型化契約相關訊息？
A9、成屋買賣定型化契約相關訊息置放於內政部地政司全球資訊網(http://www.land.moi.gov.tw)，歡迎民眾下載使用。
 
Q10、主管機關如何監督業者？
A10、直轄市或縣(市)政府之調查及處罰：
一、直轄市或縣(市)政府對於建商與消費者簽訂之成屋買賣定型化契約認為有損害消費者財產之虞者，應依消保法第33條進行調查，於調查完成後，得公開其經過及結果。如認為確有損害消費者財產之虞者，依第36條應命其限期改善；違反者，依第58條規定，處新臺幣6萬元以上150萬元以下罰鍰，並得連續處罰。
二、拒絶調查之處罰：
倘建商拒絶、規避或阻撓主管機關之調查者，處新臺幣3萬元以上30萬元以下罰鍰，並得連續處罰。
 
Q11、違反成屋買賣定型化契約應記載事項之效力為何？
A11、成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，依消費者保護法第17條規定，企業經營者所使用之定型化契約條款，如有違反者，消費者得主張無效。叧依同法施行細則第15條，中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容。
 
Q12、消費者與建商發生消費爭議，如何申訴？
A12、當發生消費糾紛時，消費者要勇於爭取自己應有的權利，可依下列方式循序辦理：
一、申訴：消費者可先向業者、消保團體、地方政府消費者服務中心或消費者保護官申訴，謀求合理解決。
二、調解：對於申訴處理結果不滿意時，消費者可向直轄市或縣(市)政府消費爭議調解委員會申請調解。
三、訴訟：消費者依法當然可以隨時向法院提起消費訴訟，但因訴訟費時，且須繳付訴訟費用，建議消費者以提起訴訟作為最後的手段。
 
Q13、建商提供之成屋買賣契約內容是否與本部公告之應記載及不得記載事項內容逐字逐句相符？
A13、建商提供之成屋買賣契約內容
一、應包括內政部公告之定型化契約應記載事項，且不應將不得記載事項列入契約內容。
二、本部公告之應記載事項，每條、點次之順序，得自由調整。只要文意相同，未影響消費者權益即可，不須逐字逐句相同。
三、已訂約之「定型化契約條款」之內容，較「個別磋商條款」之約定，更有利於消費者，而消費者於為該約定時所不知者，仍以「定型化契約條款」之內容，為雙方權利義務之依據。
 
「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」訊息置放於內政部地政司全球資訊網→契約書範本(http://www.land.moi.gov.tw)及內政部不動產資訊平台→契約書範本(http://pip.moi.gov.tw)歡迎大家下載使用。
 

【經濟日報╱柯玥寧】

買賣房子順利成交後，買方、賣方各有需要繳納的稅款，而其中一種稅款名為「契稅」，正是買方所需要繳納的稅款。一般的不動產買賣，是房屋與土地併同移轉，土地部分需要課徵土地增值稅，而房屋部分則課徵契稅。

一般來說，契稅的課徵，可依房屋實際成交價格課稅，或可以選擇按申報當時不動產評價委員會所評定的標準價格，後者的標準價格可向房屋所在地的稅捐分處查詢。多數買方都會選擇後者，以當時不動產評價委員會所評定的標準價格為基準。契約有一定的稅額計算公式，契稅稅額等於契價乘上稅率，目前買賣交易的稅率都以6%計算。

舉例來說：房屋（不含土地）實際的移轉價格為100萬元，而不動產評價委員會所評定的標準價格為40萬元，當事人選擇依標準價格40萬元計算，則該棟房屋的契稅為40萬元乘上6%，等於2.4萬元。

【聯合報╱記者邱瓊玉／台北報導】

北市府地政局統計，去年全市房地產消費糾紛共202件，其中以隱瞞重要資訊最多，約25件，其次為房屋漏水21件、房仲報酬爭議20件。

地政局提醒，民眾買賣房屋時，無論任何文件，一定要看清楚再簽名，不動產買賣契約的審閱期至少3天，若建商或房仲任意剝奪審閱權利，民眾可以「沒時間審閱」為由，主張這些條款不能為契約內容。

去年北市房地產消費糾紛總計202件，其中以隱瞞重要資訊最多，其次為房屋漏水問題、服務報酬爭議等。此外，如終止委售或買賣契約、交屋遲延、廣告不實、仲介「斡旋金」返還等，也是常見的糾紛項目。

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】購屋民眾常反映所購機械停車位不符實際使用需求，並與建商時起糾紛，台北市建築管理工程處均已要求建造執照案內凡有規劃設置「機械停車設備」者，設計人應檢附該設備設計相關圖說及說明書，並於建造執照核發時於注意事項附表加註相關註記，辦理產權移轉時，應將機械停車設備內容於建築改良物所有權買賣移轉契約書中清楚載明。

雖然「建築物附設停車空間機械停車設備規範」自2000年7月起修正，有關機械停車位設置規定的置車板，其寬度為不包含兩側邊之樑，其淨寬度不得小於2公尺，但在此之前原規定是「包含兩側邊之樑」，加上建商為求最大利益，以法定許可最小的尺寸設計停車位來出售，亦未售前明確告知消費者可停車輛大小、停車方式，甚至刻意欺瞞，造成消費者購得「合法」停車位郤難以使用，已嚴重影響消費者權益。

台北市建築管理工程處均已要求建造執照核發時，注意事項附表加註機械車位相關註記，包含：
1.機械停車設備的車位形式
2.規格（長、寬、高淨尺寸）
3.操作方式