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當將你的事交託耶和華並倚靠祂,祂就必成全!

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文/朱學恒

好啦,大家好久不見。這麼久沒寫文章的原因顯然跟我兒子每天晚上不睡覺一直起床有些關係,但為什麼我又千辛萬苦中擠出時間來寫文呢?

 

當然要感謝台灣最厲害的建商趙藤雄先生啦!根據好房網的報導,他又開砲啦:「遠雄集團董事長趙藤雄因稱一坪250萬元不貴,引發批評,15日他接受台北科技大學頒贈榮譽博士學位,談到台灣房市未來,他直言,政府政策反覆,讓人沒信心,更別說是要如何拚經濟。他也認為,奢侈稅犧牲流動率,不僅房市不振,也衝擊經濟,除非地價下跌,否則土地、薪資、原物料成本持續上漲,全球房價也跟著在漲,台灣不可能獨跌!」

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【聯合晚報╱記者黃淑惠╱專題報導】

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,現在不少年輕人認為自己終身買不了房子,但若能像故事主人翁一樣規劃,自住與投資兼具,不只繳起房貸來更心甘情願,即使是負擔,也是甜蜜的負擔。

徐佳馨指出,現在的房價確實是高漲,但是年輕人只要肯花心思找房子,不見得要鎖定台北市的房子,可以退而求其次找新北市的中古屋,只要認真找,還是有機會可以找到適合自已需求的房子。

針對李先生的規畫與作法,雖然手中已經沒有多餘的現金,但就年輕族群來說,是一個可以參考的案例,其毅力與規畫十分讓人佩服。從策略上來看,年輕人買屋不求一步到位,講究的是由遠換近,由低換高,一步、一步慢慢來,才能讓買房的夢想成真。

李先生選擇6年前先在新北市購屋,除了價格便宜外,隨著新北市近幾年推出重大建設,加上升格話題,輔以捷運帶來的便利性,都讓前幾年市場上掀起了一股新北移民風,當時置產至目前應有一定的獲利,李先生藉著房貸的累積,也已看到自身資產的飆漲。

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【聯合晚報╱記者黃淑惠╱ 專題報導】

台灣房價高漲,年輕人常大嘆買不起房子!MA資產管理總經理陳冠融指出,看到年輕夫妻投資買房的故事,他認為,短期間內勢必會壓縮到生活品質,不過,夫妻都還很年輕,長期把費用轉為資本化,加上努力存錢還房貸,長期生活品質會持續改善。

陳冠融指出,為人子女孝順父母是應該要做的事,現代人跟長輩相處常常出現各種問題,能及早規畫未來居住方式是很好的。以李先生的例子,可以跟父母親住得很近、就近照顧,又可以保有各自的生活空間,避免許多不必要的衝突,相信是很多人都喜歡的模式。

以夫妻兩個人的支出來看,房貸支出占總收入的比重,由20%提高到50%,勢必會壓縮到生活品質,所以當務之急,要快點開源及節流,這個方式也可以供所有想買房的年輕人參考。

陳冠融進一步分析,開源的部分,夫妻都有穩定的工作,買了第二間房,兩個人手中自有現金比重降低;不過,兩個人都還很年輕,在不影響正常工作下,應積極尋求兼職的方式,增加收入來源。而由於兩個人都沒有什麼積蓄了,也不適合做太多的投資,現階段以增加存款為原則;其次,應該把每年的年終獎金都拿來還房貸,持續降低房貸比率。

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【經濟日報╱■葉春智】

甫邁入9月,眾多影響經濟發展的干擾因素接踵而來,國內外隱憂對房市亦造成衝擊,8月買賣移轉棟數各縣市均較前期萎縮一至三成不等。這些因素包括美國QE(量化寬鬆)政策退場疑慮持續升溫,造成新興市場股匯市逃殺潮,加上美國有意對敘利亞採取軍事行動,觸動油金雙漲等。

國內則有奢侈稅修法研議延長年限、增加買方課稅等政策不確定因素,內憂外患的情況下,造成國內外經濟呈現上下震盪。諸多利空罩頂下,使民眾對於整體經濟市場信心動搖

雖然美國聯準會(Fed)年底前後將啟動QE退場機制,不過我認為,QE逐步退場,代表著美國景氣逐漸復甦,雖然短期面臨股匯市震盪,但長期而言,美國內部體質改善、經濟穩健成長,代表大環境景氣正在走向正軌,不再需要依賴印鈔救市,這對全球市場以及倚重外貿的台灣影響絕對是正面的。

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【經濟日報/信義房屋董事長周俊吉】

日前,財政部邀集產、官、學代表,召開「特種財貨及勞務稅」(俗稱奢侈稅)修法公聽會,多數人皆認為「奢侈稅」只是權宜之計,「實價課稅」才是根本之道。

事件源起於國內都會區房價不斷飆升,引發民怨。2008年金融海嘯後,各國央行競相採行寬鬆貨幣政策、營造超低利率環境。加上遺贈稅率在2009年初一舉從最高稅率50%(累進制)降為單一稅率10%,在兩者效果加乘之下,貨幣供給大增、海外資金明顯回流。當局未能有效引導資金進入生產事業,閒置資金多轉向投入房市炒作,被視為實現公平正義的開路先鋒—奢侈稅於焉誕生。

實施兩年以來,奢侈稅效果包括:一、稅收不如預期。財政部公布的平均年度稅收約40億元,遠低於原先預估的151億元。

二、房市交易量明顯萎縮。2012年全台住宅買賣移轉棟數僅有32萬9,741棟,低於2008年(金融海嘯)的37萬9,290棟,也少於2003年(SARS)的34萬9,706棟,創下近十年來的罕見低量。

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【經濟日報╱記者林宸誼/綜合報導】

全球第一大中文搜索引擎百度CEO李彥宏指出,年輕人急著要買房是一種比較心態,「是種非常不好的心態,租房也可以住得很舒服的話,幹嘛要去買房子。」他認為大陸的IT工程師可以轉變心態,學習矽谷的工程師,剛畢業兩三年可以租房子住,不一定要想著買一套房子。

在回大陸創業前,李彥宏曾在矽谷當工程師,一開始也是租屋,但很快就在矽谷擁有豪華別墅和名車。他自認達到事業巔峰,就在別墅前開墾一塊菜園,準備好好享受像陶淵明的愜意生活。不過老婆馬東敏卻相當生氣,幾周後,下班回家的李彥宏,被眼前一片狼藉的菜園嚇呆,原本長得好好的芹菜黃瓜田變成了一片草坪。

馬東敏對他說:「我不毀掉菜地(菜園),菜地就會毀掉我的丈夫。你是世界頂尖的IT專家,我不能讓你成為一個加利福尼亞(加州)的農夫。」

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【經濟日報╱記者葉小慧/台北報導】

1111人力銀行公關總監李大華在他33歲結婚時買了第一棟房子,至今的18年間換過兩次屋,目前在文山區居住超過十年,並在台中七期買下一間豪宅。他建議,若想投資房地產,一定要考慮轉手的方便性,坪數和地點是最重要的考量要素。

李大華說,結婚時候是兩人世界,當時買房子的考量,是生活機能要佳,上班交通方便,「location很重要」,因此當時選擇在台北市東區神旺飯店附近的小坪數樓中樓,出門走沒五分鐘,要看電影、逛街買衣服、KTV或是餐飲美食,應有盡有。

過了兩年,因太太懷孕,衍生了小孩房間、遊戲房等空間需求,李大華決定換屋,賣掉樓中樓,換成將近50坪的十年公寓,仍然落腳在大安區,但鬧中取靜,相對原來的樓中樓悠閒,「是兩種不同需求的物產」。而原來的樓中樓因地點好,加上屋況維持得不錯,受到同一棟住戶的青睞,轉手小賺。

在公寓住了三年,看著小孩慢慢長大,標準居家男人思維的李大華認為,小孩子活動空間要大,且自己忙於工作而沒時間陪小孩,為了讓孩子接近大自然,避免整天待在鋼筋水泥盒子裡頭,因此決定換屋,把公寓賣掉,搬到文山區號稱有萬坪中庭的社區。由於這個社區裡頭有魚池、游泳池、籃球場、健身房等,環境多元,又有警衛巡邏,李大華這一住就到現在,已然超過十年。

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好房News記者馮牧群/採訪報導

奢侈稅實施至今已經兩年多,房產業界立場多半是反對大於支持,中華民國房仲公會全聯會理事長李同榮更批評,奢侈稅就像走不動的汽車,早該報廢,政府卻一再自欺欺人,任由不良的政策衝擊產業及經濟。

房仲大老李同榮再次痛批奢侈稅,強調應盡快建立退場機制。(好房資料中心)

身兼臺灣不動產交易資訊中心董事長的李同榮指出,政府、學者每天都在說奢侈稅有效,都在麻醉民眾,但假使真的有效,何須修法?首先,財政部認為房價緩漲是打房政策見效,否則房價更會大幅上漲,這根本是無所本的「火星文」,讓人看不懂;其次,房市交易量下跌後,政府解釋為市場「投資比例下降、自住客增加」,不過,對照公部門近年調查數據發現,佔比變化根本微乎其微,政府大可不必請學者做容易「誤國誤民」的調查,浪費國家資源。

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【經濟日報╱徐佳馨】

財政部8月中旬將召開奢侈稅座談會,依目前的氛圍看起來,奢侈稅「只修不廢」的方向似乎已經確立,除此之外,奢侈稅的未來,可能朝延長年限、廣開善門排除投資虧損、以及針對三戶以上的買方課稅,最後政策拍板定案前,還是期望政府能多聽聽市場聲音。

奢侈稅實施以來,房地產業者的認同度普遍不高,官方則堅持只修不廢,明顯感受到彼此的共識不足,但持平而論,或許可以冷靜思考一下,政府實施奢侈稅二年下來,到底要達到什麼樣的目標?這樣的目標是否達成了?

首先,政府原先預估奢侈稅可以增加150億元國庫收入,結果稅收僅挹注約50億元,跟當初設想的差距很大,所以增加稅收的目標應該是失敗的。

其次,官方期待奢侈稅有抑制房價的效果,結果全台灣六大都會區房價,近二年來還是一直上漲,並沒有因奢侈稅造成房地產行情下修。或許有人會說,若沒有奢侈稅搞不好房價會漲得更凶,但整體而言,奢侈稅抑制房價的目的絕對不能說是成功。

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好房News記者吳孟謙/綜合報導
房地產由於金額大,不僅格局、方位要再三比較,更是做足功課避免買到凶宅,但由於凶宅的爭議太多,關於確切死亡地點的判定,在法律上規定和民眾的認知有一定的落差,因此若不小心買到凶宅或是類凶宅,一定要循法律途徑自救。不過網路房產達人帥過頭則表示,買到凶宅時,只要「有四心」,有機會逆勢賺回更多錢。
凶宅雖然讓買家避之唯恐不及,但只要投資有方,依然可以逆勢獲利。(圖/好房資料中心)

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【聯合報╱薛翔之整理】

金融市場的投資工具不計其數,但我最不贊成把房地產當成是投資工具的一種,民眾實在不應該把房屋當作金融投資商品。

為什麼這麼說呢?首先,必須回歸不動產的本質:房子的主要目的是居住!居住是全民的權利,每個人都有權利要求政府提供好的住宅,而且是價格合理的好住宅。

全世界的政府也都不應該把房地產當作投資商品來處理;但房地產的本質已經嚴重被扭曲,導致不少民眾居住的權利遭到剝奪(即指房價偏高,使不少民眾無力購買房子的現況)。

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【經濟日報╱記者吳泓勳整理】

黃耀輝

政府制定特種貨物及勞務稅(奢侈稅),很重要的用意在於抑制不動產短進短出。但根據房仲業者統計,實價登錄制度上路後,全台房市交易量能上漲4.95%,持續揭露出來的豪宅價格,也出現攀升的跡象。目前財政部正在檢討修法,在持有期間與特定資金這兩部分,應要有更具嚇阻炒作的設計。

從2011年通過奢侈稅的實施後,至今已經兩年,雖然剛開始,對於壓制投資客房市的投機心態,確實有所助益,但畢竟有些投資客口袋比較深,奢侈稅規範兩年的持有期限屆滿,還是可以在房市興風作浪。

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【經濟日報╱記者吳泓勳整理】

黃耀輝

政府制定特種貨物及勞務稅(奢侈稅),很重要的用意在於抑制不動產短進短出。但根據房仲業者統計,實價登錄制度上路後,全台房市交易量能上漲4.95%,持續揭露出來的豪宅價格,也出現攀升的跡象。目前財政部正在檢討修法,在持有期間與特定資金這兩部分,應要有更具嚇阻炒作的設計。

從2011年通過奢侈稅的實施後,至今已經兩年,雖然剛開始,對於壓制投資客房市的投機心態,確實有所助益,但畢竟有些投資客口袋比較深,奢侈稅規範兩年的持有期限屆滿,還是可以在房市興風作浪。

可見目前的設計持有期限成為一大盲點,因為不太長,效果有限。財政部新一波的修正檢討時,建議首要行動就是拉長課徵特銷稅的持有期間,可以參考香港、新加坡或南韓的作法,對短進短出的不動產炒作期間認定,都延長為三年到四年。其實如以更嚴格的德國作法,稅負之外,甚至還會有刑事責任。

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【經濟日報╱曾敬德】 我始終很納悶一個問題,究竟有沒有人知道國內的房屋交易量一個月究竟有多少戶?也許有人會問說:「政府不是每個月都公布建物買賣移轉統計,為什麼會不知道市場成交量呢?」 的確,買賣移轉數據是市場用來衡量房屋交易量的重要指標,但是很可惜,這項數據容易引起誤解;最大的問題在於買賣移轉棟數包含了預售交屋的移轉登記。簡單的說,兩年前買的預售屋,現在完工交屋時才會辦理移轉過戶,這樣的情況會出現什麼問題呢? 以近幾年推案頻頻的新莊為例,過去每個月的移轉量平均在600棟左右,6月份一舉破千達到1,026棟,比5月份大幅增加四成,同期新北市的移轉量則減少將近一成。我們可以據此判斷說「6月新北市房市降溫,新莊買氣逆勢暴增」嗎? 當然不能,因為6月份新莊有631棟的新房子完工辦理第一次登記,這些新房子隨後過戶給之前預售階段的買方,因此造成新莊區6月份移轉統計暴增,實際上這些交易是發生在一、兩年前,而不是現在。 另外一個問題,就是買賣移轉屬於落後指標。我們常常會看到月初媒體引用仲介業者的成交數據,跟一、兩天後官方公布的移轉數據不同調的情況。例如今年5月份多數業者的成交統計較4月份略為下滑,但是官方公布的5月份移轉卻比4月份增加一成五。到底誰對誰錯? 關鍵的差異在於業者是統計「成交簽約件數」,至於買賣移轉是以「完成過戶登記」為準。今天買賣雙方簽約成交之後,要完成用印、報稅、貸款等作業,代書才會將契約送到地政機關辦理登記過戶以及設定抵押權。一般說來從簽約到完成過戶登記,快則三周,通常則需要一個月或更長的時間。因此,我們可以說6月份完成買賣移轉登記的交易,多數可能在5月份簽約成交。所以6月份房屋移轉量的增加或減少,其實主要反映5月份買氣的好壞。 既然買賣移轉數量沒辦法真正代表當下的房屋交易量,那為什麼大部分的研究都採用這個數據,原因無他,因為找不到更好的指標。 我們看看鄰近的香港,當地的房地產交易統計做得相當完整。例如,每個月主管機關發布的物業市場統計資料,就分為私人住宅、寫字樓(辦公室)、零售業樓宇、分層工廠大廈等各類型的房屋交易件數及金額,另外也有租金、售價與指數行情等指標。透過這些統計數據,整個房地產市況的好壞變動一覽無遺。 例如今年2月底,香港加重房市管控措施推出加倍印花稅的政策,隨後3到5月住宅成交件數比去年同期減少56%,由此可以判斷政策對市場的影響程度。但是如果我們要計算台灣實施奢侈稅後對交易量的影響,僅能透過買賣移轉數據推估出「大約」的數字。試想一個連交易量都只能概估的市場,又如何能夠做出具有參考價值的分析研究。 所幸去年上路的實價登錄制度,讓「每個月有多少房屋交易量」這個困擾市場已久的懸案,終於獲得解決之道。我們期待主管機關,除了讓實價資料成為消費者評估行情的利器,也應該善用實價資料的統計,呈現房市交易的真實樣貌。日後整體房市的景氣好壞、區域的強弱、熱門產品的分布,就讓統計數字來說話;不必像以往僅能透過買賣移轉數據,做出模糊的判斷。 (作者是信義房屋不動產企研室專案經理)

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【聯合報╱資誠聯合會計師事務所會計師許祺昌】
資誠聯合會計師事務所會計師許祺昌

財政部最近將檢討修正奢侈稅,有業者宣稱奢侈稅實施2年以來,房價上漲10%至20%,因此應全面廢止奢侈稅。然而,這樣的邏輯合理嗎?

經濟學有一則小故事:某村生育率特別高,政府因此派出特派員前往宣導節育觀念,沒想到隔年嬰兒的出生率卻比宣導前增加。難道宣導節育,反而讓人更想生小孩?

經過更深入了解,才發現該年是龍年,本來就是生育率較高的1年,但經過宣導員的造訪後,已讓當年的生育率比歷年的龍年減少。

同理,我們應更嚴謹的探討,而不是僅以奢侈稅實施後的單一因素,就斷定房價上漲是奢侈稅所造成。

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2013/07/04

【聯合晚報/記者游智文/台北報導】
圖為北市「帝寶」豪宅。圖/聯合晚報提供

美國QE喊退場,6月北中南房市交易量同步重跌,戴德梁行總經理顏炳立上午表示,房市現在是「夏天穿毛衣」,市場吃餌的大魚都不見了,下半年沒有樂觀的理由。他預測台北市蛋黃區豪宅房價下半年將下跌5%,蛋白區要跌10%。

這是顏炳立自2008年金融海嘯以後首度看跌北市豪宅。

戴德梁行上午發布Q2商用不動產調查,Q2土地單季交易336 億元,還維持不錯水準,但商辦一瀉千里,單季交易量僅105億元,較上季重跌逾6成,創1年來單季新低,在最近14 季中,也僅高於去年第1季的64億元。

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好房News記者胡智凱/綜合報導
隨著房價高漲,北市巷弄文化也隨之改變,網路房產名人Sway就曾直言,「東區很多巷子都死掉了,房租拉高,上街只能買爛東西,這都是和房地產非常相關的。」巧合的是,近期媒體也報導,東區巷子最近湧入大量日本拉麵店,每坪租金2000~3000元,讓原本的巷弄文化儼然變成「拉麵一條街」。  
網路房產名人Sway曾直言,「東區很多巷子都死掉了,房租拉高,上街只能買爛東西。」巧合的是,東區巷子最近就湧入大量日本拉麵店。(圖/好房資料中心)

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【經濟日報/記者林政鋒/高雄報導】
京城建設以每坪306萬天價標下的高雄美術館正對面土地(圖兩棟大樓中間的臨馬路土地),計劃建造全高雄唯一的「森林住宅」。圖/經濟日報提供

港都房地產市場歷經去年補漲行情,至今每月房屋移轉棟數等具體資訊顯示,房市交易雖有鈍化,但整體依然活躍,高雄最大建商京城集團董事長蔡天贊說,年底前高雄土地價格仍將上漲三成、房價漲一成,京城在手土地庫存豐沛,到2017年推案能量高達1,500億元,將分期分批釋出。

京城建設是高雄老字號建商,早期以蓋平價住宅為主,近年積極轉型,深耕豪宅市場,尤其蔡天贊土地操作手法靈活,去年以每坪230萬元高價賣出土地給興富發集團,寫下市場新高紀錄,數月之後再以每坪306萬元天價,標得市政府土地,影響所及,港都地價全面調高。

蔡天贊表示,與台北及台中相比,高雄房地產市場基期仍低,未來房價與地價都會再漲,主因台灣熱錢找不到適當投資標的,加上銀行利率偏低,有錢人投資房地產的動作沒有停止的跡象,尤其最近兩岸簽署服貿協議,大陸資源可挹注台灣發展,房地產前景看好。以下是訪談紀要:

問:怎麼看下半年房地產景氣?

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【經濟日報/周鶴鳴】

財政部2011年6月起實施特種貨物及勞務稅(俗稱奢侈稅),迄今已滿兩年。截至今年4月底止,奢侈稅稅收近77億元,其中不動產奢侈稅約51.7億元,平均一年稅收僅約40億元,與財政部當初估計的1年151億落差甚大。

為使制度更完善,財政部長張盛和表示,預計今年9、10月將提出奢侈稅修正草案,下會期送立法院審議。各界對奢侈稅是否廢止、延長或改課其他稅制討論熱烈。事實上,個人對奢侈稅抑制短線投資客的成效深表肯定,不過,對於抑制房價的漲幅顯然沒有太大作用,反倒衝擊市場出現量縮情形。

從房價來觀察,據台灣房屋內部統計資料顯示,除了2011年奢侈稅實施後的半年,有小幅下滑外,但之後房價隨即在2012年立刻回升。整體來說,奢侈稅祭出之後,近23個月房價不跌反升。

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【聯合報╱達一廣告董事長徐一鳴】
達一廣告董事長徐一鳴

閱報得知,張金鶚出任台北市副市長後,打算制定台北市房價指數,理由是「更進一步」提高房價透明度。這想法令我困惑。

在台灣,房價指數已經非常多:信義房價指數、永慶價格指數、台灣房屋與中央大學合作推出的房價指數、住展雜誌的房價指數、國泰房地產指數、營建署住宅需求動向等等,根本不需要浪費資源再搞一個。

這些指數大多由專家學者主導制定,也都有學術理論做支撐。由房仲業者提供的房價指數,也許會帶一點商業色彩,但用心觀察,會發現這幾家企業非常愛惜羽毛,不會故意扭曲實際房價行情。

最具說服力的例子是:唯一被全球最大房地產數據統計─全球房地產指南(Global Property Guide)所引用的,只有信義房屋揭示的信義房價指數,而沒引用營建署的價格資訊。

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