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當將你的事交託耶和華並倚靠祂,祂就必成全!

目前日期文章:201410 (32)

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陳錫琮(住商機構總經理)

年底七合一選舉將屆,目前房地產市場訊息混亂,在政府打房動作不斷的環境下,預售買氣幾乎陷入冰點,買賣雙方出現拉鋸。我必須要說,等年底這場選舉過後,房地產真實力時代也將跟著來臨。

時至年底,今年第4季確實可明顯察覺和過去不同的氛圍,往年在9月底就能感受到員工對年底達標的絕對意志,這個信心除了傳統旺季一定有買氣的因素外,民眾長期以來對於不動產的信任及偏好,更是這幾年支撐房地產市場的重要力量。

但從今年第1季、政府宣示打房開始,到房地合一政策方向底定,加上媒體不斷傳出高點回檔等訊息,種種利空都讓買氣瞬間凍結。

不過,雖然感覺不如以前,可相較於北部,中南部的氛圍似乎樂觀不少。

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聯合報 記者江碩涵/台北報導

內政部地政司司長王靚秀昨天表示,公設到底該如何登記?如何計價?的確引起各方關切。政府正在研擬修訂「不動產登記法」,預計最快明年送立法院,將朝向公平合理,並且「與國際接軌」。

若要與國際接軌,將公設排除在權狀登記坪數外,不併入室內坪數,是最可能的修法方向。換言之,建商無法再將公設灌水到房屋坪數內,民眾也不需要花與室內一樣高的價格買公設。

王靚秀說,全台有八百多萬棟房屋,修改公設登記制度,茲事體大,目前無法透露太多修法內容。

台灣房屋高公設是怎麼來的?內政部營建署主任秘書王榮進說,二○○三年新北市蘆洲「大囍市」社區遭人縱火,因煙囪效應,火苗從一樓直接竄燒到六樓屋頂,導致十三人死亡、七十多人輕重傷,這場大火改變了台灣建築法規史。

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聯合報 太平洋房屋顧問李季鴻

 

太平洋房屋顧問李季鴻 其他來源

不少民眾都有疑問,為何政府打房政策持續了一陣子,房價卻未仍然見價格鬆動?其實房市並非不動,建物買賣移轉棟數作為買氣直接指標,其實已經可以看出量縮非常明顯。今年8月底前全台建物買賣移轉棟數僅21萬棟,成交量明顯下滑,它顯現的是買賣雙方對於價格認知的不協調,導致交易靜止狀態。

但至於價跌的部份,要如何觀測呢?在成交量下跌的時候,投資型產品賣方會視其持有成本和周轉狀況來決定是否維持,一旦無法維持,就得降價出售、目前看起來,房價的確沒有明顯下跌的跡象,因為賣方資金仍有撐,經濟面也穩定。

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聯合報 記者楊筱筠/台北報導

高房價影響,近期低總價的20坪小宅正夯,部分銀行考慮降低小套房門檻,將20坪小宅列入一般房屋貸款行列,不再屬於小套房,未來核貸可望更快速、貸款成數也有機會拉高。

國銀主管說,過去部分國銀會將小套房認定門檻設為以建物權狀總坪數小於15坪,或是主建物加附屬建物坪數在不含大公設比重前提下,剩餘的坪數低於20坪以及低於12坪以下。

國銀主管指出,台灣房屋設有公設比,通常新建案公設比較高,約在25%到接近30%左右,若購買25坪的房屋,扣除公設比就不到20坪,若是購買近30坪的房屋,扣除公設比就會接近20坪。

由於北部房市價格水漲船高,近年扣除公設比後的低總價、20坪小宅相對熱門,銀行也感受到熱度,考慮為這股熱潮調整小套房門檻。據目前國銀小套房核貸利率,若是12到15坪以下的小套房,只要位於北部、接近捷運站,房貸利率大約是接近3%,如果是偏離捷運的交通便利地區,房貸利率則可能到4%,地點更不好的小套房加上申貸人資格不優的話,小套房房貸利率可能喊到5%。

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中國時報【張立勳╱台北報導】

與婆婆共持房屋住北投石牌的黃姓婦人,婆婆過世前將房屋一半過戶給兒子,去年把房子賣掉還債,國稅局追討「奢侈稅」,罰款加稅金高達上百萬元,黃婦認為房屋應為「遺產贈與」不需課稅。財政部賦稅署科長賴基福表示,奢侈稅排除條款不夠完備,財政部在年初向立法院提交奢侈稅修正草案,3月通過初審,未來通過可追溯適用。

依現行法規,房屋是黃婦婆婆生前贈與給孫子,不能視為遺產贈與,財政部賦稅署科長賴基福解釋,房屋是自己住,但孫子名下擁有2間房,不適用排除條款,仍得課稅。

昨黃婦在市議員陳建銘陪同下出面,指出婆婆過世前1個月,將房子一半持分過戶給了兒子,去年兒子委託房仲把房子賣掉,把1473萬元全拿來償清房貸與丈夫留下來的債務,為討生活,離開在新北市三芝的住處,在台北市租屋打工。

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記者方明/台北報導

房市交易冷清,但房市潛在買盤需求仍大,根據房仲業者調查顯示,15年內想購屋者比重高達6成,主要以換屋及投資置產為主;不過受房地合一課稅影響,持有2戶以上屋主逾6成想出脫手中物件,其中希望15年內脫手占23.5%。

 

 租屋買屋情境照,看房,看屋,租金,房屋出租。(好房News記者 陳韋帆/攝影)

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好房網News編輯中心/整理報導

靠著超過88萬筆的實價登錄買房,這應該夠準確了吧!很抱歉這裡面還是有許多的陷阱與迷思,像是扣除車位後重新拆算,有可能一差就上百萬,另外像是新屋的實價登錄恐怕價差差很大,甚至一個社區的價格,並非所有價格都出來,部分房價仍不透明...,這得有不少準備工作才能省下你的買房本。

 實價登錄查詢結果中,下方有一個「交易明細」,有時會有詳細一點的買賣情況。(截取自內政部實價登錄系統)

第一招:車位得拆算

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【MyGoNews方暮晨/綜合報導】

財政部國稅局表示:納稅義務人甲君於2013年11月28日將名下持有期間未滿2年之房地,以200萬元簽約出售予乙君,甲君與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地,且持有期間無供營業使用或出租,惟未在持有期間內辦竣戶籍登記,自認適用特種貨物及勞務稅(以下簡稱奢侈稅)條例第5條第1款規定免課奢侈稅,而未依法申報,經該局查獲補徵稅額20萬元並處以2倍以下的罰鍰。
 
國稅局進一步說明:奢侈稅條例第5條第1款規定:「有下列情形之一,非屬本條例規定之特種貨物:一、所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地,辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者。」所稱「辦竣戶籍登記」,是指所有權人與其配偶及未成年直系親屬至少其中之1人,必須在持有期間內設立戶籍登記,且直至訂立銷售契約之日止戶籍仍未遷出,該局提醒納稅義務人留意,以免遭補稅加罰。


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【MyGoNews方暮晨/綜合報導】

財政部國稅局表示,房屋在未建造完成前,其所有權仍屬建設公司所有,買方僅購得未來取得房屋及土地之「權利」,故個人於建案完工前進行預售屋、購屋預約單、預定房地買賣協議書之買賣,係屬預定不動產「權利」移轉之買賣,如有所得依規定應申報財產交易所得,為所得稅之課稅範疇。
 
國稅局進一步說明,依所得稅法第14條第1項第7類規定,財產或權利原為出價取得者,以交易時之成交價額,減除原始取得之成本,及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為財產交易所得,併計綜合所得總額課稅。因此,個人預售屋、購屋預約單、預定房地買賣協議書買賣出售「權利」之所得,皆屬財產交易所得,其交易獲利所得均應依實際買賣價格計算,依規定課徵所得稅。
 
國稅局特別呼籲,為維護租稅公平,抑制房市炒作,查核預售屋、購屋預約單、預定房地買賣協議書之獲利所得,已列入經常性業務,民眾若因轉讓預售屋、購屋預約單、預定房地買賣協議書並取得買賣價差時,應依法申報財產交易所得,倘有短漏報之情事,亦請儘速依稅捐稽徵法第48條之1規定,向戶籍所在地稽徵機關自動補報繳所得稅,以免被查獲後,除了補稅還要加處罰鍰。


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林左裕/政大社會科學院副院長

近日頂新魏家的黑心油事件玷汙臺灣美食王國的美譽,引發全臺人民的怒潮,多數民眾認為頂新集團除了對台灣未盡反饋之恩及社會責任外,對此事件更無悔改之意,魏家僅將問題歸責於「管理不到位」,在與該集團有關的食安問題數度爆發後,全臺怒火遂延燒為滅「頂」行動,也燒到產學合作,台大及政大已終止接受頂新獎學金,學生亦認為一邊抵制一邊拿錢是認知失調。輿論認為此風暴除了該集團咎由自取外,也凸顯政府在食安管理制度上的疏漏與處理此事件的顢頇。

餿油風暴已進入司法程序,民眾多屏息以待審判結果是否符合司法正義及社會期待。唯魏家以九成九或其他高成數向第一銀行貸款購得包含帝寶在內的台北地區超過二十戶的豪宅、以及頂新藉股權向兆豐等銀行質借後再取得一○一股權、計八成七貸款,之後再以一○一股權質借方式套現的手法,也引發國人非議。在二○○九年時帝寶一戶約一.四億元。魏家僅以一千三百萬元買下九戶,其餘九成九近十三億元幾乎貸款,第一銀行辯稱除了抵押品八成外,其餘額度為信用貸款;而筆者詢問任職於一銀中階主管的朋友此類超貸之可能性,其回答是這些巨額貸款都是高層決定的,而一銀及兆豐的高層都是財政部指派的官員。

就銀行不動產放款審核實務而言,其中一項講求擔保品價格,合理作法是以擔保品估價後的八成以下放款,以規避未來房價波動的風險及維護債權權益。而通常借款人若資金不足尋求信用貸款或「二胎」,由於此類貸款因風險高,借款人通常會向銀行以外的其他管道融資,原放款銀行絕對不會允許,因為借款人自有資金愈少,愈可能引發違約風險,這是一般銀行操作放款實務時的基本原則。顯而易見地,一銀及兆豐銀行等承放超高成數貸款給頂新購屋購樓,已違銀行一般放款規範,其幕後隱含的政策指導,更可能引發日後的金融風暴。

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記者朱語蕎/專題報導、攝影

政府打房力道不減,年底選戰持續加溫,讓近期房市更顯慘淡,主要都會區建案來人和成交量明顯萎縮,但仍有不少建商看好選後局勢,大舉展開徵人計劃,因應選後大量推案潮,也為明年房市預做準備。

今年適逢9合1大選,選舉紛擾加上政府打房政策前仆後繼,讓許多民眾抱持觀望態度,不急著下手,也不積極看屋,讓今年房市明顯較前幾年冷淡不少,根據內政部買賣移轉統計調查顯示,6都9月份買賣移轉棟數,僅有台北市和桃園市分別月增8.5% 、7.9%,其他都會區皆較上月減少和去年同期相比,雙北、桃園和高雄地區年減超過2成,台中年減19.2%,台南也較去年減少2.7%,全台房市冷颼颼。

興富發成立代銷部門 徵100名新血

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(中央社記者吳靜君台北18日電)

金管會將在下週提出房貸的晴天儲糧計畫。查稅已經讓房市量縮,加上銀行的房貸晴天儲糧計畫雙管齊下,房市恐怕加速下跌,更難回到榮景。

金管會的房貸晴天儲糧計畫,擬23日出爐。根據金管會的規劃,研議將不動產(房貸)授信呆帳準備率提高到1.5%,分年提存,預估銀行將房貸準備金將增提新台幣380億元。

政治大學金融系教授殷乃平表示,房市呈現價跌量縮的現象,如果金管會再實施房貸晴天儲糧計畫,恐怕將加速房價走跌的情況。

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【MyGoNews林湘慈/綜合報導】

全國首創為照顧20歲以上、未滿40歲的單身及新婚青年的「2014年度捷運青年住宅租金補貼」開辦囉!單身或新婚青年只要在新北市工作或就學,且符合相關資格條件都能提出申請,受理時間從2014年10月13日起到11月28日止,有機會獲得最高28,800元(每月2,400元、最長12個月)的租金補貼。
 
城鄉發展局局長邱敬斌表示,2014年度捷運青年住宅租金補貼將再增加100個名額將新婚青年納入補貼對象,以減輕他們在新婚成家階段的經濟負擔,更能放心在新北打拼或生育,2014年度單身加新婚青年共補貼300個名額,將透過租金補貼的方式,減輕青年世代的房租壓力,讓青年朋友樂居新北。
 
城鄉局住宅發展科科長鄭健志進一步指出,2014年度捷運青年住宅租金補貼適用範圍將增加至全市有捷運站、火車站或捷運先導公車的22個行政區。為了便利民眾申請並廣為宣導,除由各區公所張貼公告,並以「智慧里長服務系統」發簡訊通知全市里長提供好康消息。民眾在家透過網路即可下載申請書,備妥申請文件後郵寄或親洽新北市政府提出申請。


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【MyGoNews方暮晨/綜合報導】

財政部國稅局表示,買不動產贈與子女是許多父母常見之理財方式,有意購屋贈與子女之父母可善加利用每人每年免稅額220萬元之規定,以達到節稅效果。
 
該局說明,依遺產及贈與稅法規定,贈與稅納稅義務人,每年得自贈與總額中減除免稅額220萬元。依此,父母同一年度共計有440萬元之贈與稅免稅額。
 
該局進一步說明,依遺產及贈與稅法規定,贈與財產價值之計算,以贈與人贈與時之時價為準;又所稱時價,土地以公告現值或評定標準價格為準;房屋以評定標準價格為準。例如:父以現金2,000萬元購入不動產贈與子女,但該不動產土地公告現值及房屋評定現值合計僅1,000萬元,因此,贈與總額為1,000萬元,扣除免稅額220萬元,再乘上稅率10%,贈與稅為78萬元。
 
又倘若,父母合購不動產,夫妻各自將擁有不動產一半持分贈與子女,因每人每年免稅額220萬元,故夫妻兩人共擁有440萬元之免稅額,以本案不動產贈與總額1,000萬元為例,扣除夫妻兩人440萬元之免稅額,再乘上稅率10%,贈與稅為56萬元,夫妻合購贈屋所需繳之贈與稅較單人贈與,足足少了22萬。
 
有意贈與不動產予子女之父母,得善用夫妻合購贈屋之方法,將可省下贈與稅,達到節稅之效果。


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【MyGoNews方暮晨/綜合報導】

財政部國稅局表示,為遏止房地投機炒作,維護租稅公平,該所已將預售屋及鉅額不動產交易案件列入查核對象,納稅人有買賣預售屋或房屋有獲利漏未申報綜合所得稅者,請自動補申報繳稅,僅加計利息免罰。
 
國稅局進一步說明,依所得稅法第14條第1項第7類第1款規定,凡財產及權利因交易而取得之所得,屬財產交易所得,應以交易時之成交價額,減除原始取得之成本,及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額,併計綜合所得總額課稅。有關買賣預售屋,因尚未辦理所有權登記,故在完工前,所有權仍屬建設公司所有,買方僅購得未來取得房屋及土地之「權利」,是有關交易屬權利移轉而非不動產移轉,其出售「權利」之售價扣除成本之利得屬財產交易所得,應併入當年度所得稅核課。
 
至於因不動產交易(即一般房屋買賣)而取得之財產交易所得,依上開規定,應核實申報財產交易所得,並非就「核實計算」及「按財政部頒訂財產交易所得標準計算」擇一申報財產交易所得。
 
為維護自身權益,該所籲請民眾記得保存收入、成本及費用等相關憑證,核實計算並申報財產交易所得。另納稅義務人過去年度如有按財政部頒訂財產交易所得標準申報相關所得,為避免日後稽徵機關查得實際成交價額、原始取得成本及費用,而依規定改按實際查得資料重新計算所得課稅,並就短漏報所得處罰之情事,該所建請納稅義務人,查核前儘速辦理更正申報。
 
國稅局再次呼籲納稅義務人如有買賣預售屋或是從事不動產交易賺取財產交易所得,請儘速依稅捐稽徵法第48條之1規定自動補報補繳所得所屬年度之綜合所得稅,以免遭補稅及處罰。

 

 

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【MyGoNews方暮晨/綜合報導】

稅捐機關表示,依土地稅法第54條第2項規定土地「買賣」未辦竣權利移轉登記,再行出售單筆移轉現值在100萬元以上者,會處再行出售移轉現值2%之罰鍰。
 
稅捐機關說明,土地贈與、繼承及共有物分割未涉有地價補償之情形,在未辦竣權利移轉登記前,再行出售或贈與者,因「贈與」、「繼承」之法律性質與「買賣」不同,依租稅法律主義,是不在上開法條處罰範圍內。
 
至於共有土地辦理分割,倘分割後取得之土地價值,與原持分比例所算得之價值不等,其屬無補償者,亦無需處罰;惟屬有補償者,土地價值增加之一方,因土地分割後所取得之土地價值增加而支付地價補償予地價減少之他方,其性質與買賣相同,土地價值增加之一方在共有土地分割未辦竣權利移轉登記前,再行出售土地時,會有上開處罰規定。
 
稅捐機關提醒民眾,土地買賣未辦竣登記前先行出售時,宜需考量處罰之相關規定,以維權益。

 


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【MyGoNews方暮晨/綜合報導】

財政部北區國稅局表示,依特種貨物及勞務稅(以下簡稱奢侈稅)條例第8條第1項規定,納稅義務人銷售或產製特種貨物或特種勞務,其銷售價格指銷售時收取之全部代價,包含在價額外收取之一切費用。
 
該局指出,買賣不動產時,奢侈稅稅基除合約所載明之銷售金額外,倘買方有代賣方支付奢侈稅、修繕費或債務等之情形,賣方應以所收取之全數價款申報奢侈稅。
 
該局舉例說明,賣方出售持有1年未滿2年之不動產,銷售合約中訂定銷售金額為100萬元,且買賣雙方於合約中載明奢侈稅由買方負擔,此時賣方應以銷售價格110萬(100萬+100萬*10%)元申報奢侈稅,倘賣方仍以100萬元申報,將涉及短漏報銷售價格,除補徵稅款外,應依奢侈稅條例第22條規定按所漏稅額處3倍以下罰鍰。


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(民視新聞綜合報導)

財政部全力推動的房地合一;不動產稅制改革方案,預計今年底要送進立法院,不過這項政策已經影響房地產市場的交易秩序,今年上半年的住宅買賣戶數就比去年同期減少1成,也使房仲業陷入寒冬,銀行業也保守設定2015年的房屋貸款目標金額。

財政部全力推動不動產稅制改革,預計今年底端出房地合一課稅方案,送到立法院。但是房仲業大嘆,財政部的稅改方案,普遍認為就是打房方案,已經造成房屋交易市場急凍。

仲介公會全聯會榮譽理事長李同榮:「政策不明朗已經扭曲了市場自由機制,房地合一課稅誤導了民眾,讓民眾以為,政府這樣作,房價就會下來。房地合一課稅,和打房不能畫上等號。

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(中央社記者潘智義台北8日電)

富蘭克林坦伯頓全球房地產基金經理人威爾森.邁吉指出,全球景氣持續增溫,刺激住宅、商辦等需求,有助於提升承租率與租金逐步上升,挹注不動產市場穩步發展。

富蘭克林投顧引述富蘭克林坦伯頓全球房地產基金經理人威爾森.邁吉(Wilson Magee)看法表示,看好住宅商辦市場,旗下基金的產業配置約75%的不動產投資信託證券(REITs)、約25%的房地產開發商。

富蘭克林認為,全球經濟日趨正向,投資風向吹向股票資產,除傳統的股票標的,不動產投資也是豐富投資組合的絕佳選擇。

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新頭殼newtalk2014.10.08 翁嫆琄/台北報導

社會住宅問題不斷,民進黨立委段宜康今(8)日在立法院內政委員會指出,內政部補助12.5億替新北市取得3處國有地興建青年社會住宅,之後由日勝生得標77年的興建及營運權,保守統計,日勝生可賺104億,新北市府卻僅收7千萬元的權利金。段宜康質疑,新北市自稱沒錢蓋房子,透過BOT讓財團大賺,「朱立倫居然還好意思對外自吹自擂!白痴嗎?」

段宜康表示,在吳敦義當行政院長,江宜樺擔任內政部長,葉世文還是營建署長時,行政院核定了內政部的「社會住宅短期實施方案」。內政部並據此核定了新北市政府提出來的「新北市社會住宅興辦事業計劃」。

該計畫由內政部補助12.5億,替新北市取得3處國有地,然後標給日勝生集團做67+10年的青年社會住宅BOT。新北市共興建1563戶,其中的1142戶採出租方式,421戶由日勝生以市價出售地上權跟車位。依內政部自己的估計,這個BOT的成本是85億,收入是189億。

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