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當將你的事交託耶和華並倚靠祂,祂就必成全!

目前日期文章:201406 (38)

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【聯合報╱記者羅兩莎/台北報導】

大型銀行緊縮房貸成為趨勢,銀行業者建議,有意購買預售屋的民眾,應多準備1至2成的自備款,以免受到影響。

據了解,建商過去在推建案時,為了讓消費者放心,都會告訴消費者,完工時配合銀行會提供最高8成的房屋貸款,部分建商甚至承諾將提供購屋者1成左右「信用貸款」,藉此吸引民眾買屋、提高銷售率。

不過,銀行業者表示,銀行與建商在貸款契約中時都有「保留條款」,簡單來說,就是銀行不能百分之百保證,在建案完工時,提供如同建商所說的條件,給予購屋者分戶貸款。

在銀行紛紛緊縮房貸業務之下,業者建議,購買預售屋的民眾,這個時候最好是準備多1至2成自備款「以防萬一」。

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【聯合報╱記者羅兩莎/台北報導】

房價漲不停,大型行庫大幅緊縮房貸業務。國內主要房貸銀行合作金庫表示,為有效控管房貸額度,今後針對建商的土地及建築貸款移轉為分戶貸款時,只承做土建融額度內的房屋貸款,且以「收回土建融額度」為原則,等於大幅緊縮預售屋三分之二房貸額度。

業者解釋,一般來說,建商在建案完工後衍生的房屋貸款,即所謂的「分戶貸款」,約是銀行提供給建商土、建融的3倍左右。舉例來說,若建商的土、建融額度是10億,完工後轉成購屋者的房屋貸款,金額約在30億左右。只要承作土建融案量大的銀行,房貸量也較大。

但隨房價飆至相對高點,近年來各行庫陸續緊縮房貸相關業務;例如針對央行管制區以外地區的投資客採差別利率、調降成數,部分銀行甚至取消寬限期等。最新傳出的方案則是,等建案交屋後,銀行只想回收建商端的土建融貸款,但不會配合增加對購屋者的貸款額度。

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2014/06/19

【經濟日報╱記者郭及天/台北報導】

房市超額供給問題將是未來房市的隱憂,淡江大學產經系教授莊孟翰表示,近年來除台北市房屋供需問題較平衡,觀察建造執照與使用執照核發的數量資料,多數都會區的建照供給量均遠大於使用執照供給量,包括新北市、桃園、台中、台南建商搶建,房屋供給過剩的問題會慢慢出現。

永慶房產集團建設事業總經理葉凌棋表示,供給量大的區域價格可能會鬆動,若將房屋分為預售屋、新成屋和中古屋等三類觀察,中古屋最容易受到供給過剩的問題而價格鬆動;新成屋多半為投資客在預售時期取得,若是成屋量大,價格也會面臨挑戰。預售屋因近年建商土地取得成本高,加上資金充裕,價格仍難以下修。

葉凌棋表示,受到容積獎勵新制影響,各建商全力搶照推案,加上中古市場原本的獲利了結潮,下半年市場供給可望再提升,屋主價格有機會軟化,今年底選舉前是不錯的進場時機,換屋、置產客可趁機進場。

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【聯合報╱記者邱瓊玉/台北報導】

北市4月率全國之先推出「無障礙住宅」補助計畫,只要是6層樓以上,或5層樓以下達50戶的集合住宅,就有機會獲得最高41萬元的補助。不過補助計畫上路2個多月,至今仍無人申請。

為讓民眾更了解無障礙設施改善費用的補助方式,市府建管處明天上午9時30分,在台科大RB-演講廳將舉辦說明會,有需要的民眾不要錯過。

市內集合住宅多,再加上多是較早興建的建物,缺乏無障礙空間設計。為誘導社區自主改善,建管處今年編列年2300萬元預算,推動無障礙住宅補助計畫,專門補助私有住宅公共空間的無障礙設施施作。

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【聯合報╱記者蕭韻純/台北報導】

因八德合宜宅爆發官商勾結,意外讓我國住宅政策大轉向,未來將不再興建出售為主的合宜宅,改為「只租不售」的社會宅,以達到擴大房屋供給、平抑房價目的。但景文科技大學財金系副教授章定煊直批,在人人追求「有土斯有財」之下,社會宅只是個治標不治本的方法。

章定煊指出,租屋、房屋買賣是兩個不同市場,尤其國人在「有土斯有財」的觀念下,只有買不起的人才會想租房子。因此,社會宅的推出只是保護部分民眾不受租金高漲,仍保有住的權利,「只能減少民怨」,對於房價下修毫無幫助。

他認為,平抑房價最有效的辦法應是將資金引出房地產市場,在無利可圖下,市場將回歸成使用者主導,「但這最難」。對此,有房仲建議,可參考國外的房產限購令,讓資金從不動產市場退潮。

章定煊建議,也可從金融面下手,提高利率,甚至效法中國、新加坡針對民眾購買非自用住宅時,僅能用現金購買的手段,以降低財務槓桿的操作機會。

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【經濟日報╱記者吳佳蓉/台北報導】

為維護租稅公平、杜絕個人取巧逃漏營業稅,國稅局將全面展開今年度「個人房屋移轉查核作業」,將102年度個人銷售房屋達六戶以上情形,列為重點優先查核對象,即日起至7月底為輔導期,8月1日起正式執行查核。

南區國稅局東港稽徵所解釋,基本上只要是個人以營利為目的,購買房屋或標售法拍屋再予以銷售,都得被課徵營業稅,不論銷售戶數幾戶,但基於稽徵人力有限,因此將先針對買賣六戶以上(排除自用住宅或受贈、繼承取得房屋)情形查核。

稽徵所強調,六戶以上只是優先查核重點對象標準,並非只買賣六戶以下就不須繳納營業稅,只是不會被優先列為查核重點,但稅局仍可透過資料清查或檢舉方式查核,提醒民眾不要誤解。

查核目的在於避免民眾將房屋買賣視為投資工具,利用買賣房屋賺取差價。東港稽徵所表示,個人若遭稽徵機關查核,則須補繳營業稅,如果經查還符合設有固定營業場所、具備「營業牌號」、僱用員工處理房屋銷售等,還須補辦營業登記。

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  合宜住宅弊案持續發燒,讓過去為解決民眾住房問題的「國宅」,再次成為矚目焦點。比較台北市知名國宅推出價與目前單價後,發現因產品供給有限,導致釋出市場後價格水漲船高,愈接近精華地段漲幅愈大,如新隆國宅自民國75年抽籤以來已翻漲15倍,而71年推出的永吉國宅漲幅也近13倍。

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【聯合報╱記者羅兩莎/台北報導】

看準央行房貸管制「管不到」農會信用部,中南部地區農會狂打利率大戰,搶食房貸市場大餅,甚至打出百分之一點六到百分之一點七超低利率,造成各銀行中南部分行房貸大量流失。

據指出,某縣市銀行業者忍無可忍,最近透過地區的銀行公會,行文給台灣省銀行商業同業公會聯合會,要求主管機關對農會以低利招攬業務的異常現象,應該站出來「管一管」。

近年來央行和財政部雖不斷祭「打房」措施,但房價越打越高,台灣房價所得比更高居全球第一;業者說,目前除雙北市特定地區投資客貸款受限外,其他地區均不受限,中南部地區更是出現「北金南炒」。

業者解釋,央行緊盯銀行房貸,除限制成數和寬限期,也訂出房貸利率不得低於百分之一點八四的「默契利率」;各大銀行都不敢越雷池一步,基層金融機構卻不斷挑戰央行底線利率,更讓銀行業者「忍無可忍」。

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【經濟日報╱記者陳美君/台北報導】
圖/經濟日報提供

中央銀行將於26日召開理監事會,外傳可能宣布擴大房市管制區域,將漲幅過高的新北市五股、泰山一併納入控管。對此,有銀行主管持保留態度,認為今年經濟成長未能確定保「3」,加上房市交易已明顯降溫,暫時不適合加碼房市選擇性信用管制。

銀行主管說,央行要加強房市控管,可能會要求銀行採取自律措施,彌補管制措施的不足,一樣可達效果。

房至於央行房市管制措施,能否有效抑制預售屋炒作?房仲業者說,若央行將房貸成數壓低,可能導致完工交屋時買家無法順利申貸,逼得投資客趕緊出清房子,預售屋房價可能因此下跌。

不過,銀行業者說,房市交易量已經下滑,央行是否會在此時加碼房貸管制措施,成為「壓垮房市的最後一根稻草」?目前看起來,可能性並不高。

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【聯合報╱記者江碩涵、周毓翔/連線報導】

央行擬針對新北市五股、泰山房市祭出信用管制,房仲分析,近期市場轉冷,新北市五月交易量年減幅逾兩成,若中、低價位區的五股、泰山被列入信用管制區,對房市將是嚴重警訊。

住展雜誌主編施絢傑說,五股、泰山重劃區近年來的確吸引不少投資客進場,且換手率相當高,但今年開始政府不斷祭出各種打房政策,五股重劃區的新案來人數量和成交量幾乎腰斬,倘若又實施信用管制,這兩區房市後市恐面臨危機。

施絢傑表示,五股近來以洲子洋重劃區最為熱門,二○一一年下半年開始推案,新案房價從三字頭一路漲到現在四字頭接近五字頭,漲幅將近一倍,目前仍有十一個新案在銷售,可銷戶數逾七百戶,今年上半年總銷金額約一百三十億元,屬於新北市推案量高的區域。

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記者林信男/台北報導

囤房稅打房效果有限?國泰金控16日公布最新調查,認為囤房稅會使買房意願減少的民眾,占比40.2%;覺得完全沒影響的受訪者,則高達47%,居所有選項之冠。

國泰金控16日公布2014年6月國民經濟信心調查,在房市相關調查方面,有7成8民眾認為,目前並非買房時機;另有4成6受訪者覺得,現在是賣房時機。

在囤房稅議題部分,認為囤房稅對買賣房完全沒影響的民眾,占比47%;覺得會大幅減少買房意願的比例是16.7%,認為會小幅減少買房意願者,占比23.5%;整體而言,覺得囤房稅會影響買房意願者的比例,合計占40.2%,仍低於認為不影響買房意願者。

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工商時報【記者姚舜╱台北報導】

搶攻觀光旅宿商機,王品集團董事長戴勝益長公子戴東杰,在父親支持贊助創業基金而投資創立的時尚風格設計旅店「CHECK Inn」,已自即日起低調試營運,戴東杰也正式成為觀光產業新兵。

位在台北松江路的「CHECK Inn」,原為商辦「文彬大樓」,戴東杰在愛子心切的父親戴勝益贊助下,成立「雀客旅館公司」承租該大樓地下4層、地上13層,改建為有65間客房的時尚風格設計旅店。戴東杰表示,「CHECK Inn」首年營運目標為平均房價2,500至2,800元左右,住房率希望衝到80%左右。

為確保企業永續經營,戴勝益為王品訂下「非親條款」,不許兒女進入公司工作。因此,戴勝益為支持自己理念的愛子準備了「人生創業的第一桶金」,支持從小就想創業開民宿的戴東杰築夢開創飯店。戴勝益表示,這是作父親的「起碼責任」,但他也不忘強調,新飯店開出後,戴東杰往後就得靠自己打拚了。

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【聯合報╱記者江碩涵/台北報導】
大直美麗華周邊住宅。 記者徐兆玄/攝影

複合式商城內有書店、影城、運動健身、超市、美食街等機能,不僅滿足消費者食、衣、育、樂的需求,也帶動周圍房價成長。

房仲統計全台8大複合式商城周邊房價,並與區域均價相比,發現商城附近住宅行情比行政區高3.5%至18.9%。

台灣房屋智庫經理江怡慧分析,近來愈來愈多大型商城開幕,根據台灣房屋統計全台8大複合式商城周圍房價,目前最高的仍是台北市大直「美麗華百樂園」,周圍住宅每坪73.5萬元,比起行政區每坪61.8萬元,貴了將近2成;而價差最高的則是台中的「老虎城」,商城周圍每坪29.9萬元,比起同區域的均價每坪19.1萬元,貴了超過5成。

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示,台中老虎城位於七期重劃區豪宅區段內,距離秋紅谷廣場不到300公尺,與新光、遠百購物商圈也僅800 公尺之遙,周邊高價住宅環繞,因此拉高均價,才會比區域行情高出5成以上,屬於特例。

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【聯合報╱記者王燕華/宜蘭報導】

宜蘭縣議員賴瑞鼎最近接獲民眾反映,民眾透過代理人賣房子,原本以為一切都辦妥,但過戶後才收到奢侈稅的稅單,容易造成交易糾紛;賴瑞鼎說,將透過立委陳歐珀,建請中央比照遺產稅,完稅後才能辦過戶,以減少糾紛發生。

賴瑞鼎說,因奢侈稅引起的交易糾紛時有所聞,就曾有賣房子的民眾向他抱怨,原本代理人拍胸脯說會辦到好,結果房子過戶了,才收到奢侈稅單,覺得很不爽,也曾有賣家因此和代理人鬧上法院。

他認為,買賣房子繳交的奢侈稅,少則30、50萬元,多則上百萬元,不是一筆小數目,若要徹底解決這個問題,最好的方式,就是由中央修法,比照遺產稅的方式,必須繳清稅金後,地政單位再受理登記,這樣對賣方和代理人來說,都是好事。

 

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【聯合報╱記者李順德/台北報導】

內政部長陳威仁對房市改革行動聯盟所提的房市改革方案,頗為認同,並承諾修正平均地權條例,將建商自建房屋納入實價登錄體系,提高建商預售屋的成交資訊揭露量。陳威仁也表示,考慮舉辦全國居住問題會議。

陳威仁日前接見房市改革行動聯盟學者,肯定聯盟所提房市改革建議,並承諾十月底之前修住宅法,限制合宜住宅移轉對象,或由政府優先買回,以符合居住正義。

官員表示,雖有立委醞釀修住宅法將地方政府興建合宜住宅的移轉對象,限制在中低收入的範圍,或由政府優先購回。不過,林口A7與浮洲合宜住宅都已完成法定程序,可以「入法」限制的,只限八德合宜住宅及未來新建的合宜住宅。

房改聯盟也向陳威仁提出實價登錄政策的強化版,陳威仁表示內政部已檢討相關法制作業,四月底已送至行政院審查的平均地權條例修正草案,已將建商自建房屋納入實價登錄體系(目前僅預售屋代銷部分),未來修法後,預售屋成交資訊揭露量將會大大提高。

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合宜住宅真的是便宜的象徵嗎?隨著弊案連環爆,大家才發現所謂的居住正義,原來只是假象,看起來很低價,但是事實上,所有的好處都被建商給佔盡,不但一樓商場買賣權在建商身上,連住戶的車位,都要另外跟建商買,簡直是一面倒的占盡便宜。

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【聯合報╱記者沈婉玉/台北報導】
房改盟代表昨天拜會財政部長張盛和(右二),要求一年內落實改革不動產稅制。 記者楊光昇/攝影

房改盟昨天拜會財政部,要求一年內落實改革不動產稅制,包括調高不動產持有稅稅基、房地合一實價課所得稅等。財政部表示,不動產稅制改革的方向與房改盟一致,但稅改要看時勢,「不可」一步到位。

據轉述,財政部長張盛和認為,稅改應該慢慢來,目前實價課稅的時勢和氛圍還不到位,未來除在不修法的前提下,持續敦促地方政府調高稅基,還會研議「房地合一課所得稅」的方案,明年2月立法院第1會期時提出。

房市改革行動聯盟聯盟召集人、台北大學教授彭建文表示,現在推動的囤房稅等不動產相關稅改,流於零星與混亂,應該全面檢討,一年內提出完整、有配套的解決方案。

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【聯合報╱記者羅兩莎/台北報導】

為抑制房市炒風,財政部將要求銀行,降低非自用住宅降低貸款成數等新一波「管制措施」;大型行庫說,將來借款人若未提供相關證明,即認定是非自用住宅,除利率較首購高出1碼,寬限期也將縮短為1年。

據了解,財政部原則決定在全國總歸戶後,3戶以上即屬非自用住宅,除適用較高房屋稅,貸款時不論成數較低、利率或寬限期都比首購嚴格。

值得注意的是,銀行辦理房貸時,不會要求客戶提供財產資料清單,將來若對非自用貸款條件設限,銀行將要求貸款戶提供財產清單,證明是否為自用住宅。

業者說,如果借款戶拒絕提供財產清單等證明,銀行將一律認定為非自用住宅,適用較高貸款利率,申貸成數將萎減至6成左右,寬限年僅1年。

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【經濟日報╱記者陳美珍/台北報導】
圖/經濟日報提供

財政部長張盛和已做好明(2015)年提出房產稅制改革方案的準備,在昨(12)日首度會見房市改革行動聯盟時指出,將只針對資本利得採行房地合一課稅制,且會以「小規模、漸進式」原則樹立新制,避免對市場形成過大衝擊。

房改聯盟召集人、台北大學教授彭建文表示,肯定政府勇於面對房產問題,但對政府只願小幅度改革房產稅制的立場,直指財政部「改革決心與高度不夠」,建議應以一年時間完善規劃房產課稅制度,暫停如「囤房稅」、空屋稅等零星且混亂的改革計畫。

這是財政部首度與房市改革行動聯盟面對面溝通,張盛和也邀請房改聯盟提供制訂房產合一課稅制的改革意見。

房改聯盟是由上百位不動產專業學者、專家合組的民間組織,以「房市改革救經濟救青年」為行動訴求,針對目前房價飆漲與房產稅制亂象,要求政府積極改革。

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【經濟日報╱記者郭及天/台北報導】

奢侈稅被政府視為打炒房的利器,奢侈稅上路迄今三年以來,與未實施前相比,全台房市交易量縮11.1%,其中以大台北地區受創最重,台北市及新北市萎縮幅度分別達31.8%及26.8%,但全台各地房價仍全面上漲,顯示奢侈稅「只打到交易量、沒打到房價」。

為避免房價泡沫化,政府從選擇性信用貸款、奢侈稅、實價登錄、實價課稅等動作連連,台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴指出,奢侈稅確實達到嚇阻效果,讓投機客退場。

周鶴鳴分析,奢侈稅效應對於大台北房屋交易量影響甚鉅,雙北市在一開始的閉鎖期,就造成投資客恐慌、量縮。

由於過去房價上漲太大,房價已偏離自住買盤所能負擔的範圍,市場需要時間消化盤整,等待新一波的經濟起飛、所得提升,價量才可能較大幅提升。

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